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离婚,房地产如何分割/奚正辉

时间:2024-07-11 23:57:17 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9616
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离婚,房地产如何分割

奚正辉


  《婚姻法》2001年4月28日修改后,婚前购买的房地产归购买方所有,婚后购买的房地产归夫妻双方所有,原来结婚满8年变为夫妻双方共有的规定已经取消。现实生活很复杂,根据婚姻法的原则规定,离婚当事人往往不知道如何分割房地产。其实法律没有明确规定,法官的自由裁量权就会大一点,但是需要遵守公平合理的原则来分割房地产。笔者根据多年的办案经历,把经常遇到的问题归纳总结,望能给当事人一点启发。

  一、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:该房屋仍为其个人财产,贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

  二、夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。若双方均认可所购房屋为共同所有的除外。

  三、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在双方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:房屋原来是按份共有,婚后转化为共同共有,原则上各半分割。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不宜拘泥于各半分割。

  四、夫妻一方以个人财产购买了房地产,婚姻关系存续期间增值部分,如何让分割?

  答:当事人以个人财产购买了房产,在婚姻关系存续期间,因市场行情变化抛售后产生的增值部分,由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化,性质上仍为个人所有之财产,抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致,仍应依原物所有权归属为个人所有。
  但是,从最高人民法院的《婚姻法司法解释(三)》的草案来看,最高院从维护社会的和谐稳定的角度,认为婚前房产婚后增值部分,法院在离婚财产分割时,应酌情予以考虑合理分割。

  五、父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与?
 
  答:若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的,则不能适用该条规定。当然,该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的,离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明,尚不足以排除赠与的推定。

  六、当事人婚后,父母为双方购房出资,产证登记在夫妻一方名下的,是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与?

  答:父母出资购买房屋,产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般以认定为向双方赠与为妥,该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

  七、离婚诉讼中,婚前由夫妻一方承租或由父母承租,婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房,其公房使用权本身蕴涵的价值如何归属和处理?

  答:1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得,婚后以共同财产购买为产权的,由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值,则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题;2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的,婚后又以共同财产购买为产权,在离婚分割该产权房时,应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有,产权房的剩余部分价值按共同财产分割;3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房,原公房使用权的交换价值可参照司法解释(二)第二十二条的规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

  八、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,如何处理?

  答:人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

  九、如何确定购房时间在婚前还是婚后?

  答:上海高院不直接考虑产权证的取得时间的影响因素,而以签订购房合同取得“期待权”的时间及付款情况为考量因素。购房合同签订在婚前,且在婚前支付首付款的,即使在婚后继续还贷,在离婚时该房产仍应认定为婚前个人财产为宜。但江苏高院是以产权证取得的时间为节点,详见《江苏高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》。

  十、离婚时,涉及到房地产其他共有人(包括父母、子女与第三人),如何处理?

  答:对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉,或者中止离婚诉讼,不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。涉及第三人也同样如此。离婚后再起诉,案由可能是离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、共同共有纠纷,视具体案件确定。
  根据物权法的规定,房地产以登记为准,涉及家庭成员的,应该是共同共有,应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人,根据约定按份共有,未约定按出资比例确认。

  十一、双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,如何处理?
企业通过工作区域管理加强保护商业秘密

唐青林


  把涉及商业秘密的科研、办公、生产等场所设置为一个相对保密的区域,实行持证进出制度,不相关的企业人员或外人一般不得入内,这样就相对控制了知悉商业秘密的人员范围,降低了泄密的风险。
《广东省技术秘密保护条例》、《珠海市企业技术秘密保护条例》等有关商业秘密的地方性法规,都明确规定了对涉及技术秘密的科研、办公、生产等场所,单位应当按涉密的程度,确立不同的保密等级并采取防范措施,防止泄露技术秘密。
  首先,把涉及商业秘密的工作区域设定为保密区域,并通过各种显见的方式告知企业员工和闲杂人等不能随便进入。比如在门上贴上“工作重地,闲人免入”。
其次,针对该保密区域,安装防范设备或采取门卫值班制度。例如,使用密码门,只对企业内部有权进出的员工刷卡或者输入正确的密码才能够顺利进入;或在工作时间安排门卫轮班,保证工作休息时间里也有门卫看守等。
  第三,企业应该规范在涉密工作区域内的员工的行为。比如,实行持卡进出制,没有有效的通行证就不能进入;重视员工的平时保密教育,让员工时刻都保持高度的警惕性;告诫员工在非工作场合,不能随意谈论其知悉的企业商业秘密;没有特殊原因,员工的打印、复印、销毁有关商业秘密的文本资料等行为都应该在保密区域内按企业规定实施,如果确实存在特殊原因,必须经过相关领导批准,且对该行为的相关信息进行备案。无权进入该工作区域的企业员工如果想进入,必须经过企业规定的有权机关批准,并持有书面证明方可进入。不论是领导还是员工,想把企业的商业秘密资料带出该保密区域,必须经过有权机关批准,调出来后应当尽到保密职责。
  第四,企业应专门为保密区域配置如电脑、打印机、传真机、碎纸机等设备;这些设备不应该与企业开放场所的设备混用,确保有关商业秘密处于保密状态。
第五,企业还可以在保密区域安装摄像头,必须安排专门的人去检查摄像资料,不能随便公开,以免不相关的人,尤其是对手企业的人获得企业的商业秘密。在安装摄像头的管理方面,也应当注意保护企业员工的个人隐私。


编者注:本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》(中国法制出版社出版)。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件,为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护,在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验,欢迎切磋交流,邮箱:lawyer3721@163.com,电话:13910169772。


对外经济贸易部关于特派员办事处加强进出口许可证管理工作的规定

对外贸易经济合作部


对外经济贸易部关于特派员办事处加强进出口许可证管理工作的规定

1990年9月29日,外经贸部

为了适应治理整顿、深化改革和发展外贸的新形势,加强对外贸易行政管理工作,执行国家统一的贸易政策,建立对外贸易的良好秩序,克服外贸经营中存在的一些紊乱现象,各特派员办事处本着管理、服务、调研和协调的精神,做好各项工作。
进出口许可证制度是我国对外贸易的一项重要管理制度。为做好进出口许可证的审批、签发工作,提高工作效率和质量,堵塞漏洞,防止差错,特制定本规定:
一、审批、签发许可证的原则
(一)根据部授权范围及有关规定,认真审批和签发所联系省、区、市的部分进口、出口许可证。
(二)凡计划列名出口商品必须凭经贸部下达的计划和省、区、市经贸厅委外贸局下达给企业的二次分配计划核发;计划外出口一律凭经贸部批准的文件、函电和省、区、市经贸厅、委、外贸局的二次分配计划办理;凡属港澳配额管理商品,一律凭经贸部下达的配额核发;超配额出口必须凭经贸部的批件办理;对没有经贸部批件的超计划、配额出口,不论任何单位和个人,一律不予受理。
(三)实行许可证管理的非计划列名、非配额管理商品的出口要严格按照经贸部授权和有关规定进行审批。
(四)凡属经贸部文件通知审价并附有价格资料的商品,要严格审价。
二、签发许可证的程序
(一)办证人员接许可证申请表后,对表列内容及有关附件进行初审,提出初审意见送主管处长复审。
(二)主管处长对应审内容和初审意见进行全面复审,有权对初审意见提出质疑或否定,在认真复审的基础上签批意见送特派员审定签发。发证量大的特办,特派员审定签发全部许可证确有困难的,可授权主管处长审定签发符合计划、配额规定的,金额在5万美元以下的出口许可证和不违反规定的许可证展期或改证事项。
(三)特派员对初审、复审内容和意见进行审定。特派员对初审和复审意见有权提出质疑和否定。
(四)当特派员缺勤时,由特派员授权主管处长审批。
(五)特派员、主管处长根据各自职权范围审定签发后,电脑打证人员凭特派员、主管处长签字打出正式许可证。对不符合审证程序的,电脑打证人员应拒绝打证。

(六)办证人员对打印好的许可证进行校对,发现错误应立即纠正。对校对无误的许可证,由管理印章的同志盖章。
(七)办证人员核验领证人交费证明发证。然后将许可证的“留存备案联”与办证申请表及所附文件归档备查。
三、审证内容
(一)领证人单位介绍信及本人工作证。
(二)审查领证商品是否属本特办发证范围,领证单位是否有该项商品经营权。
(三)领证单位提交的齐备有效证件和材料(第一次申领许可证)批准企业成立的文件、企业章程、经营执照、经营商品目录范围、进料加工复出口的海关登记手册、合同正副件、许可证申请表、信用证支付方式下的信用证副本、经贸部的有关批件;如属进口,则还需提交进口审查部门的批件、中国银行和外汇管理局签章的用汇批件。许可证申请表的填写要符合要求,要加盖申请单位的公章。
(四)申请进出口商品许可证应核对进出口计划、配额的执行情况,并及时予以登记、核销,不许超计划、超配额发证。
(五)出口许可证申请表填写的价格和合同成交的价格不得低于经贸部下达的协调价格。进口许可证申请表填写的价格及合同的成交价格不得高于部下达的最高价。
四、自批商品的审批
实行许可证管理的非计划列名、非配额管理商品的出口,由特派员办事处按照经贸部授权和有关规定,以及鼓励扩大出口的精神进行审批。严格实行办证员、主管处长、特派员三级审批或三级干部共同讨论审定,特派员签发。防止出现个人说了算的现象。
五、对审核无误的申请,一般应在提交之日起,3个有效工作日内办完发证。有问题的亦应在3日内予以答复。如遇特殊情况,可作个别处理。
六、坚持自下而上的审批制度,各负其责,缺一不可,秩序亦不能颠倒。
七、办证人员注意事项
(一)各级办证人员对来特办领证的人员,要以礼相待,有问必答,热情服务。对许可证申请表填写中出现的问题,要耐心解释,说明情况,请其按经贸部有关文件和规定予以纠正。
(二)每个环节的工作人员发现违反规定、错审、错印等问题,均有责任提出,并尽快纠正。
(三)坚持请示报告制度。办证人员对于疑难问题或一时不易解答的问题,不要匆忙表态或许诺,要首先向主管处长和特派员请示报告,然后再正式对外答复。对于重大原则问题,主管处长和特派员亦一时难以判断的,应及时向经贸部请示报告。
八、各特派员办事处可根据本规定,结合各处实际情况,制定相应的进口、出口许可证审批细则。