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物业纠纷案件特点、剧增原因及解决对策/傅一波

时间:2024-06-01 19:51:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9787
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随着我国住宅建设迅猛发展,大量住宅小区投入使用,物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多,物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增,2010年、2011年2月分别是73件、92件,2012年截止到4月20日,就已受理63件。物业管理涉及干家万户,处理不当容易引起连锁反应,导致矛盾激化并引发群体性事件,应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点

一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中,由物业公司作为原告提起诉讼的达193件,占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前,物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一,权利义务明确的特点,单个案件涉及众多法律关系,各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费,大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩,但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中,物业公司胜诉的为208件,占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时,会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中,有11家物业公司14批次案件起诉,每一批案件至少的达9名业主,多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益,形成了共同利益圈,在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。

二、物业服务纠纷案件的主要原因

一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题,有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足,造成建设与管理脱节,房产商在房屋出售后一走了之,造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中,有29件涉及此类问题,占物业纠纷案件的12.7%。

二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中,有221起案件的业主提出了类似抗辩,占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等,业主都会认为物业不尽责任。

三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系,两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解,由此产生的权利义务认识就大相径庭,这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司,因为即使有正当理由向物业提出了,物业认为理由不正当的,仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少,甚至根本没有提供服务,但物业费没有区别,业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。

二、解决对策

一是建议建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等。完善资金的运行规则,对资金的支出实行严格的分级审核制,防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。

二是建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限,可在交房后业主很难找到开发商。物业公司来解决业主房屋维修方面的问题,最方便也最经济。

三是建议物业公司主动与业主进行沟通。物业公司要主动与业主进行良性沟通,讲道理、改进工作方式,或是协助业主解决问题,除一些极端特例的业主外,尽量不要直接采取诉讼方式解决,否则会使矛盾迅速升级。

四是建议处理物业纠纷宜采取调解方式。针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求,考虑到物业服务也存在令业主不满意之处,故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵,调解中物业公司自愿放弃滞纳金的情况也比较普遍。

五是建议行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。对物业公司的设立资质,对从业人员条件等予以明确的规范。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况,实行奖励和处罚并举的措施,以提升物业管理的服务层次。六是物业公司要恪守诚信,强化自律意识。物业管理企业要通过加强宣传和教育,转变物业管理人员的服务意识,树立市场意识和服务理念,增强物业管理队伍的整体素质,提高服务质量,切身为业主的利益考虑,提高协调和沟通能力,要靠服务取得业主信任。



关于印发《公路养护工程管理办法》的通知

交通部


交通部文件

交公路发[2001]327号



关于印发《公路养护工程管理办法》的通知


各省、自治区、直辖市、计划单列市交通厅(局、委),上海市政工程管理局,天津市市政工程局,新疆生产建设兵团交通局:
  现将《公路养护工程管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行,并将执行中遇到的问题函告部公路司。
  附件:公路养护工程管理办法

                               


               中华人民共和国交通部(章)
               二○○一年六月二十二日




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  公路养护工程管理办法
  (2001年5月)


  第一章 总 则
  第一条 为加强公路养护工程管理,提高公路养护工程质量和投资效益,根据《中华人民共和国公路法》及有关法律、法规,制定本办法。
  第二条 公路养护工程管理工作实行"统一领导,分级管理"的原则。
国务院交通主管部门主管全国公路养护工程的管理工作。
省级交通主管部门主管本行政区域内公路养护工程的管理和监督工作。
公路养护工程的具体管理工作,根据省级人民政府交通主管部门的授权,以及目前各级公路管理机构的职责分工,由县级以上人民政府交通主管部门设置的公路管理机构负责。
乡道养护工程的管理工作,由乡(镇)人民政府负责,县级交通主管部门负责行业管理和技术指导。
  第三条 公路养护工程按其工程性质、复杂程度、规模大小划分为小修保养、中修、大修和改建工程,作业内容参见附录,具体划分标准由各省、自治区、直辖市人民政府交通主管部门制定。
  第四条 公路养护工程资金主要来源于国家依法征集的公路养护资金、财政拨款、车辆通行费和国务院规定的其它筹资方式。
  第五条 公路养护工程资金,必须专项用于公路的养护和改建。做到专款专用,不得挪用和挤占。
  第六条 本办法适用于国道、省道、县道的养护工程管理。乡道和专用公路的养护工程管理可参照本办法执行。

  第二章 一般规定
  第七条 公路养护工程计划由省级公路管理机构编制,报省级交通主管部门批准后执行。
公路养护工程计划编制时应遵循"先重点、后一般,先干线、后支线"的原则。对于国省干线公路和具有重大政治、经济、国防意义的公路养护工程、抗灾抢险工程,要优先安排。
公路管理机构在安排养护工程项目时,应参照公路路面和桥梁管理系统评定的结果,做到决策科学化。
  第八条 经营企业经营的收费公路,其养护工程计划由经营企业编制并报省级公路管理机构核备。经营企业应根据《公路养护技术规范》的要求组织实施。
  第九条 各级公路管理机构要积极采用现代化管理手段和先进养护技术,大力推广和应用新技术、新材料、新工艺、新设备,不断提高公路养护管理技术水平。
  第十条 公路养护工程管理工作要把工程质量放在首位,建立、健全质量控制体系,严格检查验收制度,提高投资效益。
  第十一条 对于公路养护的中修和大修工程,各地公路管理机构应引入竟争机制,并逐步推行招投标制度和工程监理制度;对于公路改建工程,应当实行招投标制度、工程监理制度和合同管理制度。
  第十二条 对修复、增设、绿化等专项工程,应根据工程量、规模大小,分别按中修、大修和改建工程管理程序进行管理。
  第十三条 公路养护工程施工时,施工单位应按照有关标准、规范的规定在养护工程施工路段设置标志,必要时还应安排专人进行管理和指挥,以确保养护工程实施路段的行车安全。车辆不能通行的路段必须修建临时便道或便桥,并做好便道、便桥的养护管理工作。
  第十四条 对由于不可抗拒的自然灾害(如风、沙、雨、雪、洪水、地震等)破坏的公路、桥涵等设施,地(市)、县级公路管理机构要组织人员和设备及时进行抢修。公路管理机构难以及时恢复时,县级以上地方人民政府应当及时组织当地机关、团体、企业事业单位、城乡居民进行抢修,并可以请求当地驻军支援,尽快恢复交通。
  第十五条 对有关公路养护工程的计划、统计、审计、机械设备、设计文件、峻工档案等信息资料,应按相应的管理规定进行管理。

  第三章 小修保养
  第十六条 小修保养是对管养范围内的公路及其沿线设施经常进行维护保养和修补其轻微损坏部分的作业。
  第十七条 小修保养经费由省级公路管理机构根据所管养公路的行政等级、使用年限、技术等级、交通量和路况现状等因素,按照养护工程定额核定养护经费,实行定额计量管理。
  第十八条 小修保养由县级公路管理机构或省级公路管理机构设置的公路管理单位或委托的合同单位,根据上级公路管理机构下达的养护工程计划指标和要求,组织实施。
  第十九条 小修保养要按照有关的公路养护技术规范、操作规程的规定组织实施。同时,要加强对路面、沿线设施及绿化等的养护管理工作,做到全面养护。
  第二十条 公路小修保养的管理应实行检查、考核、评定、报告制度,具体办法由省级公路管理机构制定。
各管养单位应建立各类管理台帐、填写生产原始记录,严格实行成本核算。
  第二十一条 小修保养质量应严格按照有关检查评定标准的规定进行检查评定。对已实施GBM工程、文明样板路的路段,其养护质量应达到《国省干线GBM工程实施标准》和《国省干线公路文明建设样板路实施标准》的要求。

  第四章 中修工程
  第二十二条 中修工程是对公路及其沿线设施的一般性损坏部分进行定期的修理加固,以恢复公路原有技术状况的工程。
  第二十三条 中修工程项目由地(市)级公路管理机构向省级公路管理机构提出建议计划和概算,省级公路管理机构审核、汇总提出建议计划,报省级交通主管部门审批下达。
  第二十四条 列入计划的中修工程项目,应按有关规范、标准进行设计,编制预算。
  第二十五条 县级公路管理机构根据地(市)级公路管理机构批复的设计文件组织实施,严格按照有关标准和规范加强质量管理。地(市)级公路管理机构负责检查、监督和验收。
  第二十六条 项目完工后,地(市)级公路管理机构应及时组织验收,并将竣工验收资料报省级公路管理机构备案。省级公路管理机构应组织有关人员对其进行抽查。

  第五章 大修工程
  第二十七条 大修工程是对公路及其沿线设施的较大损坏进行周期性的综合修理,以全面恢复到原技术标准的工程项目。
  第二十八条 大修工程项目由地(市)级公路管理机构向省级公路管理机构上报建议计划和概算,省级公路管理机构审核、汇总提出建议计划,报省级交通主管部门审批下达。
  第二十九条 大修工程项目,地(市)级公路管理机构应委托具有相应资质的设计单位进行勘察设计,并按照有关规范和标准编制设计文件,报省级公路管理机构审批。
  第三十条 大修工程项目由地(市)级公路管理机构组织实施,并要逐步通过招标、投标选择养护施工单位。
  第三十一条 大修工程应严格按照有关的施工规范、标准和操作规程进行施工,并要逐步推行工程监理制度。维持正常的施工秩序,认真做好施工记录,建立完整、可信的技术档案。
  第三十二条 省级公路管理机构应加强对大修工程的监督和检查,并根据工程进度及时核拨工程资金。
  第三十三条 大修工程完工后,地(市)级公路管理机构应依据合同文本组织有关人员对其进行初验,并向省级公路管理机构提交竣工验收申请。省级公路管理机构应及时组织有关单位和人员对工程进行竣工验收。

  第六章 改建工程
  第三十四条 改建工程是对公路及其沿线设施因不适应现有交通量增长和载重需要而提高技术等级指标,显著提高其通行能力的较大工程项目。
  第三十五条 省级公路管理机构应根据本辖区路网的总体规划、现有公路的技术状况、通行能力和国民经济发展等的需要,研究提出本辖区的路网改建计划,报省级交通主管部门审批。
  第三十六条 国省干线改建工程项目,由省级公路管理机构组织实施;县道改建工程项目,由地(市)级公路管理机构组织实施。
  第三十七条 改建工程项目的设计、施工和监理,应实行招投标制度。对于资质、信誉、技术状况等不符合要求的设计、施工和监理单位,不得参加投标。中标的施工单位不得违法转包与分包。
  第三十八条 改建工程项目的质量管理应按照《公路工程质量管理办法》的规定执行。
  第三十九条 已经批准的改建工程项目,其建设规模、技术标准、路线走向、设计概算等需要变更时,必须报经原批准机关批准。
  第四十条 改建工程项目竣工后,负责组织实施的公路管理机构应根据《公路工程竣工验收办法》的规定,组织初验。初验合格后,要按照竣工验收的有关要求准备竣工验收的各类资料,并向竣工验收的主持单位提交竣工验收申请报告。竣工验收主持单位应按照国家有关规定组织验收。

  第七章 附 则
  第四十一条 各省、自治区、直辖市交通主管部门可根据本办法制定实施办法,并报交通部备案。
  第四十二条 本办法由交通部负责解释。
  第四十三条 本办法自 年 月 日起施行。

   

中共国家烟草专卖局党组第十八次政工会通知

国家烟草专卖局


中共国家烟草专卖局党组第十八次政工会通知




  为进一步贯彻落实全国烟草工作会议和全国烟草专卖局长、公司总经理座谈会精神,总结工作,交流经验,研究部署下一阶段政工人事劳资工作,国家局党组决定,于2003年9月28日—29日在深圳市召开全国烟草系统第十八次政工会议。现将有关事项通知如下:
  一、会议内容
  以“三个代表”重要思想和胡锦涛总书记“七一”重要讲话精神为指导,贯彻落实全国烟草工作会议和全国烟草专卖局长、公司总经理座谈会精神,重点研究解决把兴起学习贯彻“三个代表”重要思想新高潮引向深入、做好行业改革过程中的思想政治工作、加强领导班子和人才队伍建设、深化收入分配制度改革等问题,为行业改革与发展提供思想和组织保证。
  二、参加人员
  行业各直属单位分管领导1名,人事、政工、劳资部门负责人各1名。
  龙岩卷烟厂、广州卷烟二厂、红河卷烟厂、贵州遵义市局(公司)负责人各1名,请所在省局(公司)、省级工业公司负责通知。
  三、具体事项
  1、报到时间:2003年9月27日。
  2、报到地点:深圳麒麟山庄(深圳市南山区西丽湖麒麟山庄)。
  联系人:杨莉,电话:0755-26618888转3223,13823309096。传真:0755-26548899。
  3、已通知发言的单位,请按要求做好准备。
  4、请参会人员在所在地办理进入深圳特区边境通行证。
  5、请各单位于9月15日前将参加会议人员的姓名、性别、民族、职务、联系方式传真至国家局人劳司和深圳市烟草专卖局。
  国家局联系人:李捍红,010—63605890;蒋 政,010—63605830。传真:010—63605567。
  深圳市局联系人:赖远程,0755-82230333转3731,13602577448;李志威,0755-82230333转3733,13025481370。传真:0755-82206815。
  6、请各单位于9月22日前将与会人员到达深圳市及返程的时间、航班(车次)告知深圳市烟草专卖局。
  7、会议食宿费用自理,每人每天480元。






2003年9月8日