中国工商银行北京市分行


中国工商银行北京市分行个人住房贷款管理办法
中国工商银行北京市分行


第一章 总则
第一条 为支持居民购买自用住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中国工商银行房地产贷款管理试行办法》和《中国工商银行个人住
房贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。
借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
第三条 借贷双方必须遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关信贷规章、制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。
第四条 本办法适用于居民购买自用住房的个人住房贷款。居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。

第二章 贷款的对象和条件
第五条 贷款对象：具有完全民事行为能力的自然人。
第六条 贷款条件：
一、有北京市常住户口或有效居留身份；
二、有稳定的职业和收入；
三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
五、有购买住房的合同或协议；
六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；
七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30％的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的30％的存款或现金作为购房首期付款；
八、借款人以其在工商银行的储蓄存款支付购房首付款时，借款人应委托工商银行将首付款通过转帐方式支付给住房发售单位；住房发售单位应在工商银行开立存款帐户；借款人以现金支付首付款的，将现金交存贷款人指定的银行经营机构，并通过该机构将首付款划至住房发售单位；

九、贷款人规定的其他条件；
十、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

第三章 贷款程序
第七条 借款人申请个人住房贷款时，应填写《中国工商银行北京市分行个人住房贷款申请表》，并向贷款人提交下列资料：
一、证明借款人为居民的合法有效身份证件（居民身份证、户口本和其他有效居留证件）。
二、银行认可的部门出具的借款人最近2年稳定经济收入证明，或最近2年缴纳个人收入所得税的税单回执。
三、符合法律规定的购买住房合同及贷款银行认可的房产评估报告。
1．购买商品房应交验的证明有：北京市商品房销售许可证，在销售方式上区分预售和销售。在销售许可证号上区分内销和外销。
购买商品房的购房合同为《北京市内（外）销商品房买卖契约》、《北京市内（外）销商品房预售契约》。
2．购买的住房为公有住房，则应于购房合同后附经上级主管部门、房改部门批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的售房方案的批复。
3．购买经济适用住房应交验的证明有：经济适用住房销售许可证，在销售方式上区别预售和销售。
购买经济适用住房的购房合同为《北京市经济适用住房预售合同》、《北京市经济适用住房买卖合同》。
四、抵押物或质物清单、权属证明；有处分权人同意抵押或质押的证明；由贷款人认可的部门出具的抵、质押物估价报告书。
五、贷款人认可的保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明。
六、以储蓄存款作为购房首付款的应提供存款凭证。
七、以住房公积金作为购房首付款的，需提供住房公积金存款的证明。
八、贷款标的物及抵押物经银行指定评估部门评估后出具的评估报告。
九、贷款人要求提供的其他文件或资料。
第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定程序进行审查，并在三周内向借款人作出答复。
第九条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签定合法、有效、可靠的担保合同后，向借款人发放贷款。
第十条 办理抵押物登记手续，以所购住房作为抵押物的，借款人符合贷款条件时，由银行为其开具贷款意向书，待产权所属证明落实后，执行贷款合同及相关法律文件。

第四章 贷款额度、期限和利率
第十一条 贷款人发放贷款的数额，不得高于房地产评估机构评估的住房价值或实际购房费用的70％（以较低额为准）。
第十二条 贷款期限最长不得超过20年。
第十三条 贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。
（一）用信贷资金发放的贷款，贷款期限为1年以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年（含1年）的法定贷款利率；期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年（含3年）的法定贷款利率；期限为5至10年（
含10年）的，执行3至5年（含5年）的法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率的基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5％。
（二）用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年（含3年）的，加1．8个百分点；贷款期限为3至5年（含5年）的，加2．16个百分点；贷款期限为5至10年（含10年）的，加2．34个百分点；贷款期限为1
0至15年（含15年）的，加2．88个百分点；贷款期限为15至20年（含20年）的，加3．42个百分点。
（三）个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，法定利率调整，不分段记息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押贷款
第十四条 抵押贷款指贷款人按《担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。
一、下列财产可作为抵押物：
（一）抵押人有权自主支配的房产和其他地上定着物；
（二）抵押人依法取得的国有土地使用权；
（三）贷款人认可的其他财产。
二、下列财产不可作为抵押物：
（一）土地所有权；
（二）所有权、使用权不明或有争议的财产；
（三）不能强制执行或处理的财产；
（四）已设定抵押的财产；
（五）被依法查封、扣押、监管或采取其他保全措施或强制措施的财产；
（六）依法不得抵押的其他财产。
第十五条 抵押物价值的确认，需由贷款人或其认可的评估机构进行评估、确认，评估费用由借款人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70％。借款人以所购自用住房作为抵押物的，必须将住房价值全额用于抵押。
第十六条 抵押人须到贷款人认可的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。《保险合同》要明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于实际借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；以所购住房作为抵押物的，必须对抵押物进行全值投
保；保险单不得有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需全部费用由抵押人负担。
第十七条 贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效，到借款人还清全部贷款本息时终止。
一、以住房设定抵押权的，应分别情况办理以下登记手续，登记有限期不得低于贷款期限。
（一）以期房作抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待期房竣工交付后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。
（二）以现房作抵押的，贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；如售房单位未办妥《房屋所有权证》，贷款人和抵押人应持依法生效的房屋买卖合同，办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥抵押物的《房屋所有
权证》后，再办理正式抵押登记手续。
二、以土地使用权设定抵押的，贷款人和抵押人应在抵押合同签订后十五日内，持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。
第十八条 抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单证（正本）等，均由贷款人保管并承担保管责任。
第十九条 抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或以出租、转让、出售和馈赠的形式处分抵押物。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。在抵押期间，对设定的抵押物如造成损坏、遗失，由过错方承担责任
并负责赔偿。
第二十条 抵押合同终止后，贷款人应按合同的规定，解除设定的抵押权，以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，并办理相应的抵押注销登记手续。

第六章 质押贷款
第二十一条 质押贷款指贷款人按《担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。
本办法规定可作为质押的质物包括：国库券（国家有特殊规定的除外）、国家重点建设债券、金融债券、ＡＡＡ级企业债券、储蓄存单等有价证券。
第二十二条 出质人应将权利凭证交与贷款人。《质押合同》自权利凭证交付之日起生效。以个人储蓄存单出质的，应提供开户行的鉴定证明及停止支付证明。
第二十三条 贷款人应妥善保管质物，不得动用。因保管不善致使质物灭失或损毁，贷款人应承担赔偿相应损失的责任。
第二十四条 在质押期间，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：
一、到期兑现用于提前清偿贷款；
二、转换为定期储蓄存款继续用于质押；
三、用贷款人认可的等额债券、个人储蓄存单调换到期债券、个人储蓄存单。一切质押手续办妥后，方可允许置换。
第二十五条 质押期间，出质人对用作质押的质物不得以任何理由挂失。
第二十六条 质押最高额度不得超过各质押权利凭证所载本金和的80％；《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应办理登记手续。

第七章 保证贷款
第二十七条 保证贷款指贷款人按《担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时，按约定承担连带责任而发放的贷款。
一、保证人是法人，必须同时具备下列条件：
（一）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；
（二）独立核算，自负盈亏；
（三）有健全的管理机构和财务管理制度；
（四）有代偿能力；
（五）在中国工商银行开立有基本结算帐户或一般存款帐户；
（六）按合同中约定时间向贷款人提供经营状况证明；
（七）无重大债权债务纠纷。
二、保证人是自然人，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力。并且在贷款人处存有不少于6个月还款额的保证金。
第二十八条 保证人为借款人提供的贷款担保为不可撤销的全额连带责任保证。全额连带责任保证是指贷款合同内规定的贷款本息和由贷款合同引起的相关费用，保证人还必须承担由贷款合同引发的所有连带民事责任。
第二十九条 保证人与贷款人应以书面形式签订保证合同，保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可或保证手续未办妥，原保证合同不可撤销。
第三十条 保证时效为2年，自借款人不履行债务之日起计算。
第三十一条 同一笔贷款有两个以上保证人的，共同保证人之间承担连带责任，各保证人对保证的全部债务都有清偿责任。

第八章 抵（质）押加保证贷款
第三十二条 抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，同时提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而向借款人发放的贷款。
第三十三条 采用本贷款方式，贷款人与借款人签订借款合同，与抵押人或出质人签订抵押合同、质押合同；同时，与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时，贷款人可以分别或同时处置抵（质）押物，通知保证人履行保证责任。

第九章 贷款偿还方式
第三十四条 借款人应与贷款人制定还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，按月等额归还贷款本息。
第三十五条 借款人应按借款合同规定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，要征得贷款人同意，并办理有关手续。
第三十六条 归还贷款本息的方式是采用按月等额归还贷款本息，按照每期贷款占用时间计算利息、分割本息。

第十章 合同的变更和终止
第三十七条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。有担保合同的，必须经担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。
第三十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人或监护人在借款人财产范围内应继续履行借款人所签订的借款合同。
第三十九条 保证人失去担保资格或能力时，借款人须及时通知贷款人，并提供新的保证人。经贷款人认可后，重新签订保证合同，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。如借款人未尽通知义务，应承担相应责任。
第四十条 借款人按合同规定归还全部贷款本息后，贷款人应在30日内将抵押人或出质人用作抵押或质押的抵押物或质物退还借款人，借款合同随即终止。

第十一章 罚则
第四十一条 借款人在使用贷款中不得有下列行为：
一、借款人未按合同约定的还款计划归还贷款本息；
二、借款人擅自改变贷款用途挪用贷款；
三、借款人将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押、质押；
四、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；
五、借款人提供虚假文件、资料，已经或可能造成贷款损失；
六、借款人未按合同约定办理有关保险手续；
七、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；
八、借款人抽逃、隐匿、私分、违法出让，不合理低价变卖财产，影响贷款人贷款安全；
九、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力、抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）；
十、借款人在还款期内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无法定继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；
十一、违反本办法和借款合同规定的其他行为。
第四十二条 借款人有四十二条所列行为之一时，贷款人可采取下列一种或数种债权保护措施（处置措施）。
一、限期纠正违约行为；
二、收回部分或全部已贷款项；
三、按规定处以罚息；
四、从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；
五、提前以处分抵押物、质物，以所得价款清偿贷款本息；
六、追索保证人连带责任；
七、采取法律手段追偿贷款本息。
第四十三条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向抵押人或其保证人追索应偿还部分；其价款超过偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。
第四十四条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决。协商不成的，可申请仲裁或向合同中约定的人民法院起诉。

第十二章 附则
第四十五条 本办法由中国工商银行北京市分行负责制定、修改和解释，并报总行备案。
第四十六条 本办法未尽事宜依照《中国工商银行个人住房贷款管理办法》执行。



1999年5月8日
交通部


交通部文件

交水发[2005]470号



关于实施《港口工程竣工验收办法》有关事项的通知


各省、自治区交通厅（局、委）港航管理局，上海市港口管理局，长江、珠江航务管理局：
　　《港口工程竣工验收办法》（交通部令2005年第2号，以下简称《办法》）已经发布，自2005年6月1日起施行。各港口管理机构应认真组织学习，加强对《办法》的宣传，顺利做好港口工程的竣工验收工作。为实施好《办法》，现将有关事项通知如下:
　　一、关于交工验收
　　《办法》第七条第（一）款规定，港口工程交工验收由项目法人负责组织。
　　各合同段符合交工验收条件后，经监理工程师同意，由施工单位向项目法人提出申请，项目法人应及时组织对该合同段进行交工验收。
　　港口工程（合同段）进行交工验收应具备以下条件：合同约定的各项内容已完成；水下工程的善后处理，不得遗留有碍航行和作业安全的隐患；施工单位按交通部制定的《港口工程质量检验评定标准》及相关规定的要求对工程质量自检合格；监理工程师对工程质量的评定合格；质量监督机构按交通部的相关规定对工程质量进行鉴定，并出具鉴定意见；竣工文件已按有关规定的内容编制完成；施工单位、监理单位已完成本合同段的工作总结。
　　交工验收的主要工作内容是：检查合同执行情况；检查施工自检报告、施工总结报告及施工资料；检查监理单位独立抽检资料、监理工作报告及质量评定资料；检查工程实体，审查有关资料，包括主要产品质量的抽（检）测报告；核查工程完工数量是否与批准的设计文件相符，是否与工程计量数量一致；对合同是否全面执行、工程质量是否合格作出结论，签署交工验收证书。
　　港口工程各个合同段交工验收合格后，项目法人应及时完成项目的交工验收报告。
　　二、关于港口工程试运行
　　《办法》第七条第（三）、（四）款规定，港口工程经过试运行并符合设计要求后，方可进行竣工验收。港口工程试运行必须具备下列条件：码头、仓库、堆场、道路和必要的生产生活辅助设施已按批准初步设计的内容建成；主要装卸设备通过性能考核，达到设计要求；港池、航道和导航、助航设施具备设计船型进出港和靠离码头的条件；航标设施以及其他辅助性设施已按《港口法》的规定，与港口同时建设，并保证按期投入使用；供电、供水、通信工程及集疏运条件基本适应泊位投产的需要；环境保护、劳动安全卫生和消防设施基本满足生产需要，并经有关主管部门同意试运行；各个合同段交工验收合格，具有交工验收报告。
　　考虑到港口工程建设项目的特点，以及工程竣工验收所应具备的条件，港口工程试运行期最多不超过一年。对试运行期超过一年的港口工程不申请组织竣工验收的，由当地港口行政管理部门责令改正。
　　三、关于初步验收
　　《办法》第十条规定，由该港口所在地港口行政管理部门组织相关部门进行初步验收。
　　港口工程初步验收的主要工作是，检查申请验收的工程是否具备竣工验收的条件，检查港口工程实体，提出港口工程初步验收意见。
　　四、关于竣工验收申请材料
　　《办法》中规定的竣工验收申请材料一般由下述内容组成：
　　（一）竣工报告。在提交申请时，报送3份竣工报告，同时提交电子版材料。报告应全面反映工程建设的主要内容和相关情况，所提供的资料内容真实、数据准确。报告格式及主要内容详见附件1；
　　（二）试运行报告；
　　（三）竣工决算报告和审计报告；
　　（四）建设、设计、施工、监理、质监等单位的工作报告（格式及主要内容详见附件2）；
　　（五）环保、消防、劳动安全卫生和档案等主管部门的验收合格意见或者准许使用意见；
　　（六）能力核算报告；
　　（七）有关批准文件。
　　五、关于竣工验收鉴定书
　　《办法》第十四条规定，通过竣工验收的建设项目，由竣工验收委员会议定《港口工程竣工验收鉴定书》（详见附件3）。
　　六、关于竣工验收证书
　　《办法》第十五条规定，竣工验收合格的，港口工程竣工验收部门应当签发《港口工程竣工验收证书》。竣工验收证书由交通部统一印制，工程验收合格后，由工程验收部门填写、盖章后交项目法人留存。
　　七、关于竣工档案资料
　　竣工验收时，建设单位应提交齐全、完整的竣工档案技术资料。必须包含以下竣工档案资料：
　　1.建设项目可行性研究报告及核准（批复）、建设项目环境影响报告书及批复；
　　2.初步设计（修改初步设计）文件及批复；
　　3.征地拆迁有关文件；
　　4.开工报告及批复、中华人民共和国水上水下施工作业许可证、通航水域岸线安全使用许可证；
　　5.竣工报告、港口工程施工水域扫测报告、有关专项验收的验收报告；
　　6.交工验收证书、交工验收报告；
　　7.审计报告；
　　8.竣工决算报告；
　　9.施工图会审意见；
　　10.工程业务联系单；
　　11.设计变更依据文件；
　　12.隐蔽工程验收单；
　　13.混凝土预制构件合格及验收记录；
　　14.材料和半成品合格证及试验记录；
　　15.招投标文件；
　　16.设备说明书和合格证；
　　17.各种试验报告（焊接、砂浆、混凝土试块等）；
　　18.永久性水准点坐标图，建筑物坐标高程测量、记录资料等；
　　19.打桩及构件安装记录；
　　20.机械电气设备安装调试及性能考核记录；
　　21.工程质量评定资料；
　　22.工程竣工图；
　　23.对工程使用和养护的建议及其它必要的文件和材料等。

　　附件：1.××××工程竣工报告
　　　　　2.××××工程建设(建设、设计、施工、监理、质监等)单位工作报告
　　　　　3.××××工程竣工验收鉴定书

中华人民共和国交通部（章）
二○○五年十月十四日