广东省河源市人民政府办公室


印发河源市住宅专项维修资金管理规定的通知

河府办〔2010〕102号


各县区人民政府，市府直属各单位：

经市人民政府同意，现将《河源市住宅专项维修资金管理规定》印发给你们，请认真遵照执行。









二○一○年八月十五日





河源市住宅专项维修资金管理规定



第一章 总则



第一条 为了加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《广东省物业管理条例》和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 住宅专项维修资金是指物业保修期满后，专项用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行维修、更新和改造等所需储存的资金。

第三条 市辖区内住宅小区和单幢住宅楼，住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，自2010年8月15日起，必须严格按照本规定建立住宅专项维修资金专户。

第四条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

第五条 河源市住房城乡规划建设部门是河源市住宅专项维修资金的行政主管部门，负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作。

各县规划建设部门，负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第六条 市（县）住宅专项维修资金行政主管部门，委托当地一家商业银行，作为住宅专项维修资金的代管银行，并在代管银行设置一级帐户。以各物业小区的名称设置二级帐户,小区内每幢楼设置三级帐户,缴存维修资金的业主设置四级帐户核算管理。



第二章 资金交存



第七条 下列物业的业主应当按照本规定缴存住宅专项维修资金:

（一）新建项目。2010年8月15日起，新立项的商品房项目（包括经济适用房），及已经立项建设但尚未取得《商品房预售许可证》的项目。

（二）原已按月缴存的业主。在本规定下发之日前，已按月缴存住宅专项维修资金的业主，可一次性缴存首期专项维修资金；也可继续按原标准执行，直至累计缴存额达到住宅专项维修资金首期缴存额。

（三）空置房。经批准预售两年内未售出的物业，由建设单位缴交首期住宅专项维修资金，并将首期住宅专项维修资金存入代管银行专户。建设单位可在售出物业时，凭银行出具的证明向购房人收回结余的维修资金。

（四）其它业主。经全体业主表决达2/3以上同意的其它物业小区的业主。

第八条 按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，购房者在购房时，按照所拥有物业的建筑面积缴交首期住宅专项维修资金，每平方米缴存额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%--8%。我市暂按5%执行。根据河源目前的实际情况，市区（含源城区）的住宅建筑安装工程造价暂定如下：

（一）7层以下（含7层）：700元/平方米；

（二）8-12层(含8层、12层)：800元/平方米；

（三）13层以上（含13层）：900元/平方米；

（四）别墅：1000元/平方米。

建筑安装工程造价根据本地实际情况，适时调整并向社会公布。

第九条 首期住宅专项维修资金按以下程序缴存：

（一）房地产开发企业，在办理《房地产开发企业资质证书》时，要与市（县）住宅专项维修资金行政主管部门签订《住宅专项维修资金委托监管协议书》。待项目建设符合办理《商品房预售许可证》前，要将该项目的幢、房号等情况，用电子表格软盘，报送市（县）住宅专项维修资金行政主管部门备案，并持上述材料和市（县）住宅专项维修资金行政主管部门出具的《住宅专项维修资金缴款通知书》，向住宅专项维修资金代管银行申请项目二、三、四级帐户。

（二）房产管理部门要在《商品房买卖合同》中，增加缴交住宅专项维修资金的条款。房地产开发企业要使用房管部门统一制定的《商品房买卖合同》文本，并在与购房者签订《商品房买卖合同》时，告知购房者交存住宅专项维修资金的方式、标准和总额，同时向购房者发出《住宅专项维修资金缴款通知书》。

（三）业主持《住宅专项维修资金缴款通知书》、《商品房买卖合同》及本人身份证，到代管银行缴存首期住宅专项维修资金；房地产开发企业可受已销售的商品房业主委托统一办理缴存首期住宅专项维修资金手续。

（四）代管银行应向业主出具缴存住宅专项维修资金专用票据，以便缴存人办理入住和产权确认手续。

（五）建设单位留用的房屋，或空置期满2年的房屋，由建设单位于2年期满后30日内，将首期住宅专项维修资金存入代管银行。

第十条 在办理商品房一手交易登记时，房管部门将缴存票据（原件）作为商品房产权登记收件资料归档。

第十一条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由物业所在地市（县）住宅专项维修资金行政主管部门代管。业主大会成立后，业主委员会应当通知所在地市（县）住宅专项维修资金行政主管部门，市（县）住宅专项维修资金行政主管部门应当在收到通知之日起30日内，将住宅专项维修资金账户、账目等移交业主委员会。

第十二条 住宅专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当及时续交。

（一）已实施物业管理，且已成立业主委员会的小区。住宅专项维修资金的续交金额、方式、时限，由物业服务企业依法作出续交方案，报业主委员会审核，经全体业主2/3以上通过后组织实施；未成立业主大会的，由物业服务企业依法作出续交方案并经全体业主2/3以上通过后组织实施。

（二）未实施物业管理，但已成立业主委员会的小区。住宅专项维修资金的续交金额、方式、时限，由业主委员会依法作出续交方案，经全体业主2/3以上通过后组织实施；未成立业主委员会的，由相关业主依法作出续交方案并由业主代表组织实施。

住宅专项维修资金的续交方案，经全体业主2/3以上通过之日起10日内，报市（县）住宅专项维修资金行政主管部门备案。

第十三条 对2010年8月15日前, 已代收了住宅专项维修资金的建设单位、物业服务企业、业主委员会等单位，要将已收取的住宅专项维修资金，全额划转到相应业主的住宅专项维修资金专户上。具体程序如下：

（一）原已向业主代收了住宅专项维修资金的开发建设单位、或物业服务企业、或业主委员会，要将已收情况汇总，并将已收及应收未收的住宅专项维修资金的业主明细列表，于2010年10月30日前，报市（县）住宅专项维修资金行政主管部门备案，并向代管银行申请住宅专项维修资金项目帐号及分户帐号，同时办理住宅专项维修资金的划转手续。逾期不办理的，按日万分之十交存滞纳金。2010年11月31日前，原代收单位没有补存的，视为挪用住宅专项维修资金，将依据《物业管理条例》有关规定予以处罚。

（二）原已交存住宅专项维修资金的业主，在2010年10 月30日前，持市（县）住宅专项维修资金行政主管部门开具的《住宅专项维修资金缴款通知书》、及本人身份证，到代管银行各网点一次性缴清首期住宅专项维修资金;或按原方式每月继续向原代收单位缴交住宅专项维修资金，由代收单位于每月10日前，到代管银行将上月已代收的住宅专项维修资金存入业主相应的专户。

（三）未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会和物业服务企业，应当认真做好业主的宣传工作，鼓励业主缴交住宅专项维修资金。对未收取及补缴住宅专项维修资金的物业，其维修费用由全体受益业主共同分摊。

第十四条 未按本规定交存首期住宅专项维修资金的开发建设单位，不得将房屋交付购买人。



第三章 资金使用



第十五条 住宅专项维修资金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第十六条 已实施物业管理小区的住宅专项维修资金的申请使用程序：

（一）没有成立业主委员会的小区，原则上不得使用维修资金。如确需要使用的，由受益业主代表委托物业服务企业填报申请表，并做出维修项目预算方案，经受益业主表决达2/3以上业主同意的证明，向市（县）住宅专项维修资金行政主管部门申请列支。市（县）住宅专项维修资金行政主管部门审核同意后，向代管银行发出支付资金的通知，代管银行将所需维修金划转至维修单位。

（二）已成立业主委员会的小区，由业主委员会委托物业服务企业填报申请表，并做出维修项目预算方案，经受益业主表决达2/3以上业主同意的证明，由合法的业主委员会主任签名并加盖公章后，报市（县）住宅专项维修资金行政主管部门备案。由业主委员会向代管银行发出支付维修金的通知，代管银行将所需维修金划转至维修单位。

第十七条 未实施物业管理小区的住宅专项维修资金的使用，由受益业主代表、或业主委员会填报申请表，并由其委托施工单位做出维修项目预算方案，经受益业主2/3以上同意的证明，根据不同情况按以下程序办理：

（一）没有成立业主委员会的，由受益业主代表向市（县）住宅专项维修资金行政主管部门申请列支。市（县）住宅专项维修资金行政主管部门审核同意后，向代管银行发出支付维修金的通知，代管银行将所需维修金划转至维修单位。

（二）已成立业主委员会的，业主委员会报市（县）住宅专项维修资金行政主管部门备案后，由业主委员会向代管银行发出支付维修金的通知，代管银行将所需维修金划转至维修单位。

第十八条 本规定实施前，未建立住宅专项维修资金的商品房，其共用部位、共用设施设备维修的费用，由受益业主按拥有房屋建筑面积比例分摊。

第十九条 物业服务企业、或业主委员会，应当在维修、更新或改造物业竣工验收合格后10日内，在物业区域内显著位置将维修资金的使用和分摊情况进行公告。

第二十条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新或改造费用。

（二）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的维修养护费用。

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

（四）物业管理区域内，依法应当由相关部门承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备的维修、养护的费用。



第四章 资金管理



第二十一条 住宅专项维修资金应当在商业银行设专户存储，专款专用。

（一）住宅专项维修资金自存入专户之日起，按人民银行规定的利率计息，扣除相关手续费用后，利息净收益计入四级帐户，转作维修资金滚存使用和管理。

（二）代管银行，应当按月向市（县）住宅专项维修资金行政主管部门提供住宅专项维修资金帐户对帐单。

（三）代管银行，应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其户帐的资金余额及使用等情况的查询。

（四）房地产权属转让时，转让人应向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房地产属同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户协议、房地产权证、身份证明等到专户管理银行办理分户帐更名手续。

（五）因拆迁、自然灾害或其他原因造成原房屋灭失的，业主可持相关证明，向市（县）住宅专项维修资金行政主管部门申请审核，凭市（县）住宅专项维修资金行政主管部门出具的《住宅专项维修资金销户通知书》，到代管银行提取其住宅专项维修资金个人帐户中的余额，并办理帐户注销手续。

第二十二条 住宅专项维修资金的管理使用，依法接受审计部门的审计监督。维修资金的财务管理和会计核算，严格执行财政部门有关规定。



第五章 法律责任



第二十三条 业主或使用人、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间，就住宅专项维修资金发生纠纷的，当事人可以通过市（县）住宅专项维修资金行政主管部门协商解决；当事人也可以直接向人民法院起诉。

第二十四条 违反本规定，挪用住宅专项维修资金的，由市（县）住宅专项维修资金行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并依法处罚；构成犯罪的，依法追究直接责任人的责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门依法吊销资质证书。

市（县）相关管理部门挪用住宅专项维修资金，由上一级人民政府主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接责任人依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条 开发建设单位违反本规定第十四条规定,将房屋交付买受人的，由市（县）住宅专项维修资金行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依法处罚。

第二十六条 其他工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第六章 附则



第二十七条 各县可结合实际，制定本行政区域住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督办法，也可以参照本规定执行，实施方案报市住宅专项维修资金行政主管部门备案。

第二十八条 本规定自2010年8月15日起施行，有效期为5年。

论如何进一步构建我国婚姻法

王玉玺


受“宜粗不宜细”的立法指导思想的影响，婚姻法在立法上存在若干空白。和世界各国的婚姻家庭法律相比，我国婚姻法条文最少，有些基本制度没有涉及或规定了又过于原则。因此，要从“粗略型”过渡到“细密型”就应增设必要的婚姻家庭制度。

　　（一）增设亲属制度

　　亲属关系是最普遍最亲密最重要的一种社会关系，是婚姻家庭关系的基础。亲属的概念、种类、亲系、亲等及法律效力等问题，应该属于婚姻法调整的范围。不同的亲属有不同的法律地位。因此，增设亲属制度是完善婚姻法的一个重要方面。我们可以借鉴国外立法，结合我国国情，依据男女平等原则，婚姻关系、血缘关系的联系，对此作出明确规定。亲属分为配偶、血亲和姻亲。其中血亲又可分为自然血亲和拟制血亲两种，姻亲又可分为血亲的配偶、配偶的血亲、配偶血亲的配偶三种。在这些亲属中还应该界定出“近亲属”和“远亲属”的范围。以介定彼此之间在法律上的地位。

　　我国婚姻法未对计算亲属关系亲疏远近作明确规定。学者依据我国将禁止结婚的血亲范围限定为直系血亲和三代以内旁系血亲的规定将其解释为世代计算法。即用世代数来确定亲属关系的亲疏远近。现代世界各国的立法通例是适用罗马法亲等计算法，如我国台湾、香港、澳门地区就采用此项制度。为了与国际接轨，建议我国婚姻法以适用罗马法亲等计算法为。

　　（二）在家庭制度中增设亲权制度、婚生子女推定和非婚生子女的认领制度

　　我国婚姻法对于家庭制度只规定了父母子女关系和祖孙间、兄弟姊妹间的关系，而且只限于扶养关系，立法空白较多。

　　首先，建立亲权制度。

　　亲权是基于父母子女之身份关系而产生的权利义务，而且此种权利义务是专门为保护未成年子女之目的而设立的。亲权制度指父母对于未成年子女的身体和财产上的监督、管理、抚养、培育和保护的权利义务制度。亲权既是权利更是义务。

　　我国婚姻法虽然有关于父母抚养教育子女的原则规定及父母管教和保护未成年子女的权利和义务的规定，但极为抽象。所以，亲权是婚姻家庭法中亲属法中不可缺少的部分。

　　其次，建立婚生子女推定制度和非婚生子女的认领制度。

　　我国婚姻法学理论上有婚生子女、非婚生子女的概念，但在法律上，没有婚生子女推定制度和非婚生子女的认领制度，这就使得执法机关在处理这类纠纷时没有法律依据。非婚生子女生父的确定，丈夫对子女是否自己亲生的怀疑等纠纷往往使子女受到伤害。为了保护子女和婚姻当事人的合法权益，维护一夫一妻制，增进夫妻双方的信任感和责任感，巩固家庭和稳定社会，建立婚生子女的推定制度和非婚生子女的认领制度有其必要性。

　　（三）建立家庭财产制度

　　我国婚姻法只规定了夫妻财产制，但对家庭财产制度未作规定。现实生活中，父母、夫妻、子女的财产日益增多，这些财产有的是共同所有或按份共有，有的则是个人所有。家庭财产如何分割，子女个人所有的财产独立所有权的享有，父母离婚后子女财产如何管理等纠纷都需要用法律的形式加以规定。建立家庭财产制度能更好的保护家庭成员各方的合法权益，特别是未成年子女合法权益。


二、完善婚姻法应当健全现行的婚姻家庭制度并强化薄弱环节。

　　（一）关于结婚制度

　　我国婚姻法所规定的结婚条件和程序基本上是可行的，但尚有不足这处。

　　首先，禁止通婚的亲属范围有待增大

　　禁止直系姻亲，拟制直系血亲通婚是世界各国婚姻立法的通例。而我国婚姻法仅规定了直系血亲和三代以内旁系血亲禁止通婚，对于直系姻亲，拟制直系血亲未作明确规定。世界大多数国家均明文规定，禁止收养人与被收养人之间通婚。禁止直系姻亲间通婚，是社会伦理道德的要求，有利于社会风气的净化，也有利于子女后代的身心健康。因此，建议我国婚姻法明确规定禁止直系拟制血亲、直系姻亲间的通婚。即使解除了上述关系的男女，原则上也应禁止通婚，但可设定豁免性规定。

　　其次，设立婚前教育制度

　　婚前教育早就已成为某些国家采取的举措，婚姻涉及到生理、心理、伦理和法律等各个方面，设立婚前教育制度可以使结婚者掌握婚姻的规律及基本常识，珍惜爱情和家庭，知道化解婚姻矛盾的应对方法，防止家庭破裂，保持家庭的稳定性。

　　（二）关于夫妻人身关系和夫妻财产制度

　　首先，完善夫妻人身关系--增设配偶权的规定