住房和城乡建设部


关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知

建房〔2011〕77号


各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：
　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们，请遵照执行。
　　附件: 国有土地上房屋征收评估办法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国住房和城乡建设部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一一年六月三日



附件：

国有土地上房屋征收评估办法

　　第一条　为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
　　第二条　评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
　　第三条　房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
　　第四条　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
　　第五条　同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
　　两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
　　第六条　房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
　　房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
　　房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
　　（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
　　（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
　　（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
　　（四）委托人应提供的评估所需资料；
　　（五）评估过程中双方的权利和义务；
　　（六）评估费用及收取方式；
　　（七）评估报告交付时间、方式；
　　（八）违约责任；
　　（九）解决争议的方法；
　　（十）其他需要载明的事项。
　　第七条　房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
　　房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
　　第八条　被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
　　第九条　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
　　房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
　　第十条　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
　　第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
　　前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
　　第十二条　房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
　　第十三条　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
　　第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
　　第十五条　房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
　　第十六条　房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
　　公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
　　第十七条　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
　　整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
　　第十八条　房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
　　第十九条　被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
　　第二十条　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
　　申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
　　第二十一条　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
　　第二十二条　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
　　第二十三条　各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
　　评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
　　第二十四条　评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
　　第二十五条　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
　　经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
　　第二十六条　房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
　　第二十七条　因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
　　第二十八条　在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
　　第二十九条　除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
　　第三十条　被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
　　被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
　　第三十一条　房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
　　第三十二条　在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
　　第三十三条　本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府关于印发三亚市招标代理机构管理办法的通知



各镇人民政府，各区管委会，市政府直属各单位：


　　《三亚市招标代理机构管理办法》已经五届市政府第67次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○一一年十月十九日



三亚市招标代理机构管理办法



　　第一条 为进一步加强我市招标投标市场监督管理，规范招标代理机构行为，维护招标投标当事人合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》等法律、法规、规章，结合三亚实际，制定本办法。


　　第二条 凡在本市区域内从事招标代理活动的，适用本办法。


　　第三条 本办法所称招标代理，是指接受招标人的委托，以招标人的名义，进行工程建设项目代建、勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料采购和政府采购及其他服务招标的行为。


　　第四条 各行业行政主管部门负责对本市区域内本行业的代理机构进行行业监督管理。


　　第五条 招标代理活动应当依法遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。


　　第六条 招标代理机构应为依法成立并取得行政监督部门认定的招标代理资格的中介组织，不得与行政机关、履行行政职能的事业单位以及市人民政府政务服务中心存在行政隶属关系或者其他利益关系。招标代理机构在其资格许可的业务范围和有效期内承接招标代理业务。


　　第七条 三亚市国有投资项目原则上应从《三亚市招标代理单位名库》中自行确定招标代理机构，任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。招标代理机构对其盖章和签字的招标代理文件的合法性和准确性负责。


　　第八条 招标代理机构资格证书中的登记事项发生变更的，应及时将变更事项报各行业行政主管部门。


　　第九条 招标代理机构应当与招标人签订书面委托代理合同，在合同约定的权限范围内依法从事招标代理活动。招标代理机构与招标人签订书面委托代理合同。


　　第十条 招标代理机构受招标人的委托，承担下列工作：


　　（一）向市发展改革部门及各行业行政主管部门提请招标备案申请；



　　（二）拟定招标方案；


　　（三）协助招标人拟定招标公告，并按规定程序发布；


　　（四）协助招标人编制招标文件（包括工程量清单）；


　　（五）协助招标人编制招标控制价（拦标价）并报审；


　　（六）协助招标人组织开标、评标、发出中标通知书；


　　（七）协助招标人签订项目合同；


　　（八）编制和提交招标投标情况的书面报告；


　　（九）协助招标人办理合同备案；


　　（十）合同约定的其他工作。


　　第十一条 招标代理文件包括招标方案、招标公告、招标文件（含工程量清单）、质疑答复、投标文件、招标控制价（拦标价）、评标报告、中标通知书、招标人与中标人的合同、投诉处理资料、招标人的评价意见、招标投标情况书面报告以及其他有关文件、资料等。


　　招标方案、招标公告、招标文件、质疑答复、招标投标情况书面报告等招标代理文件必须由项目负责人签字并加盖招标代理机构法人公章。


　　中标通知书应由招标人签发，招标代理机构项目负责人签字并加盖招标代理机构法人公章。


　　工程量清单、招标控制价（拦标价）等招标文件，必须由具有资质的造价咨询企业或招标代理机构本单位专职注册造价工程师及人员编制、签字并加盖执业专用章。工程量清单、招标控制价（拦标价）需报所属行业行政主管部门审定后生效。


　　第十二条 招标代理实行项目负责人制。招标代理机构应当组建能够满足项目需要的项目组，项目组应当由本机构具有相应资质的专职人员组成，并确定项目负责人。


　　项目负责人应具备以下条件：


　　（一）为注册在本机构的人员，需具备招标相关专业注册执业资格或具有中级以上专业技术职称；



　　（二）熟悉招标投标法律、法规和有关政策规定；


　　（三）法律、法规规定的其他要求。


　　第十三条 招标代理机构有权拒绝招标人提出的不符合法律、法规和有关政策规定的修改要求。


　　第十四条 招标代理机构出售招标文件等资料，不得以盈利为目的；不得向投标人或者中标人附加不合理的条件或者收取额外费用。


　　第十五条 招标代理机构应当妥善保存招标项目代理全过程资料，不得伪造、变造、隐匿或者销毁，保存期自中标通知书发出之日起不少于5年。


　　第十六条 招标代理机构有下列行为的，记入不良行为记录：


　　（一）代理不具备招标条件项目的；


　　（二）与招标人、投标人或者评标专家串通的；


　　（三）在招标中弄虚作假的；


　　（四）泄露依法不得透露的有关资料、信息的；


　　（五）允许他人以自己的名义承接招标代理业务或者转让招标代理业务的；


　　（六）有行贿、索贿、受贿行为的；


　　（七）采用不正当竞争手段获取招标代理业务的；



　　（八）编制的招标文件、招标控制价（拦标价）严重失实的；


　　（九）在同一项目中同时为招标人、投标人或者不同投标人提供咨询服务的；


　　（十）对各行业行政主管部门依法责令改正的招标文件内容拒不改正的；


　　（十一）与其代理招标项目的投标人有隶属关系或者其他利害关系不回避的；


　　（十二）其他法律、法规禁止的行为。


　　第十七条 市住房城乡建设部门依法对招标代理机构进行监督管理，对招标代理机构的资格条件、经营行为、工作质量等采用定期、不定期检查和抽查的方式进行动态管理。


　　第十八条 市住房城乡建设部门在监督检查中，发现招标代理机构采取欺骗、贿赂等不正当手段取得资格许可的，建议资质核发部门撤销其资格许可。


　　第十九条 本办法自发布之日起施行。


　　第二十条 本办法由三亚市人民政府负责解释。