购买查封房屋的买卖合同是否有效

奚正辉


案例：

　　乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。

　　认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
　　《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

　　其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
　　首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
　　《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
　　《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
　　《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
　　认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

　　其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
　　《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
　　《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

　　购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



财政部 国家计委 审计署等


财政部、国家计委、审计署、中国人民银行、监察部关于印发清理检查预算外资金实施办法的通知

1996年4月26日，财政部等

各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
现将清理检查预算外资金的实施办法印发给你们，请遵照执行。

附件：关于清理检查预算外资金的实施办法
根据《国务院关于坚决打击骗取出口退税严厉惩治金融和财税领域违法乱纪行为的决定》（国发〔1996〕4号）和国务院批转《财政部、国家计委、审计署、中国人民银行、监察部关于清理检查预算外资金的意见》（国发〔1996〕12号）精神，现将实施清理检查预算外资金的具体办法明确如下：

一、清理检查的范围和重点内容
（一）清理检查的范围包括：
（1）国家行政机关、司法机关、事业单位、社会团体和法律、法规授权的机构依据国家法律、行政法规行使其管理职能，向个人、法人和其他组织收取的未纳入国家预算管理的各种基金（包括各种专项资金、集资、附加，下同）、行政事业性收费等预算外资金；
（2）从国家预算内转移到预算外的资金；
（3）按照财政部《关于行政性收费纳入预算管理有关问题的通知》〔（94）财预字第37号〕规定，应当纳入国家预算管理而未纳入的各项行政性收费；
（4）未按规定纳入国家预算管理的各种罚没收入；
（5）养老保险基金和待业保险基金。
事业单位和社会团体通过市场取得的不体现政府职能的经营、服务性收入，以及住房公积金和售房收入，不列入这次清理检查范围。
（二）清理检查的重点内容是1995年度发生的下列问题：
（1）违反国家有关规定，越权擅自设立基金、收费项目，随意扩大收取范围，自行提高收取标准，收费无票据或不使用规定的收费票据等问题；
（2）违反国家有关规定，未将收取的预算外资金及时、足额地缴存财政专户；
（3）违反国家有关规定，未将应当纳入国家预算管理的各项行政性收费和罚没收入及时、足额地上缴财政；
（4）违反国家有关规定，截留、转移、挪用、坐支预算外资金和按规定应当纳入国家预算管理而未纳入的各项行政性收费、罚没收入，以及私设“小金库”和贪污私分等问题；
（5）违反《预算法》的规定，将国家预算内资金转移到预算外的问题；
（6）各地区、各部门认为需要清理检查的其他问题。
对上述预算外资金和按规定应当纳入国家预算管理而未纳入的各项行政性收费、罚没收入在使用中发生的重大违法乱纪问题，以及将国家预算内资金转移到预算外的问题，可以顺延检查到1996年，也可以追溯检查到以前年度。

二、清理检查的时间和步骤
清理检查从5月初开始，到9月中旬结束。
（一）从5月初到6月15日，为自查自纠阶段。凡收取、使用、管理上述清理检查范围内各项资金的地区、部门和单位，都必须严肃认真地进行自查，按规定要求如实填报《预算外资金基本情况登记表》；自查中发现的各种违法乱纪问题，都必须进行自纠，并填报《预算外资金自查违纪情况登记表》。各地区、各有关部门要组织力量有重点、有针对性地指导、督促和帮助自查自纠，并及时做好政策解释和咨询工作。要建立自查自纠责任制，所有应当自查自纠的部门和单位的主要领导及财务负责人，要对各自自查自纠的情况负完全责任。
中央部门及其直属单位的自查自收工作，由财政部、国家计委、审计署、中国人民银行、监察部布置有关中央部门予以落实。地方各单位的自查自纠工作，按财务隶属关系由各级财政、物价、审计、人民银行、监察部门布置同级有关部门予以落实。
（二）6月16日到9月中旬，为重点检查阶段。在自查自纠的基础上，由各地区和有关部门组织力量重点对以下部门及单位实施重点检查：
1．预算外资金收支数量较大的工商行政管理、土地管理、交通、城市建设、邮电、铁路、电力、公安、司法、民政、民航、海关等部门及单位；
2．预算外资金使用、管理上问题较多的部门及单位；
3．自查不认真或拒绝自查自纠的部门及单位；
4．有群众举报的部门及单位。
各地区、各部门要尽可能多地抽调政策水平较高、业务素质较强的干部组成检查组，经过必要的培训后进点实施检查。要在本行政区域内适当选择几个地区组织开展交叉检查。财政部将会同有关部门对部分地区重点部门或重点收费、基金项目的清理检查质量进行抽查，各地区、各部门也要组织力量对下级清理检查的质量进行抽查或复查，以保证重点检查的质量和效果。
对在京中央单位和邮电、铁路、民航、海关系统的全部检查项目，以及车辆购置附加费、港口建设费、水运客货运附加费和电力建设基金（包括电力附加费）的收取、管理、使用情况，由财政部会同国家计委等有关部门组织实施重点检查。
对财政部门预算外资金的清理检查，由审计、人民银行和监察等部门组织实施，各级财政部门要积极主动地予以支持和配合。

三、清理检查的政策依据
主要是中共中央、全国人大、国务院、财政部、国家计委（包括原国家物价局）等发布的下列有关文件：
（一）1986年国务院《关于加强预算外资金管理的通知》（国发〔1986〕44号）；
（二）1989年财政部《关于对中央事业行政单位预算外资金全面实行财政专户储存的通知》〔（89）财综字第41号〕；
（三）1990年中共中央、国务院《关于坚决制止乱收费、乱罚款和各种摊派的决定》（中发〔1990〕16号）；
（四）1993年中共中央办公厅、国务院办公厅转发财政部《关于治理乱收费的规定》（中办发〔1993〕18号）；
（五）1993年中共中央办公厅、国务院办公厅转发财政部《关于对行政性收费、罚没收入实行预算管理的规定》（中办发〔1993〕19号）；
（六）1993年财政部《关于进一步做好预算外资金管理工作的通知》〔（93）财综字第15号〕；
（七）1993年财政部《关于制止和纠正擅自征收各种基金的通知》〔（93）财综字第123号〕；
（八）1994年第八届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国预算法》；
（九）1994年财政部《关于行政性收费纳入预算管理有关问题的通知》〔（94）财预字第37号〕；
（十）1994年财政部《关于行政事业性收费票据管理的暂行规定》〔（94）财预字第130号〕；
（十一）1995年国务院办公厅转发财政部、审计署、监察部《关于对各种基金进行清理登记的意见》（国办发〔1995〕25号）；
（十二）1996年国务院《关于坚决打击骗取出口退税严厉惩治金融和财税领域违法乱纪行为的决定》（国发〔1996〕4号）；
（十三）1996年国务院批转财政部等部门《关于清理检查预算外资金的意见》（国发〔1996〕12号）；
（十四）国家计委（包括原国家物价局）、财政部发布的行政性收费管理文件；
（十五）财政部与国务院有关部门发布的其他涉及预算外资金管理的文件；
（十六）各省、自治区、直辖市人大、人民政府根据国家有关政策、行政法规制定的有关预算外资金管理的法规。
（十七）各省、自治区、直辖市财政、物价部门发布的行政性收费管理文件。

四、清理检查的处理政策
对清理检查出来的违法乱纪问题，根据“自查从宽，被查从严”的原则，按以下规定处理：
（一）对清理检查出来的违纪资金的处理：
1．隐瞒财政收入，将预算内资金转移到预算外的，要限期如数追回上缴上一级财政；
2．违反国家规定擅自设立基金、行政事业性收费和罚没收入项目，随意扩大征收、处罚范围和自行提高执收执罚标准的，由财政、物价等部门依法查处，责令立即停止执行、予以纠正。其中，凡属自查出来的基金、收费项目，要将截止自查之日违法收取的基金、收费的滚存结余额，全部上缴同级财政；凡属重点检查出来的，要将违法收取的全部资金上缴同级财政。对已按国办发〔1995〕25号文件规定进行清理登记的基金，由财政部会同审计署、监察部审核后处理；
3．截留、转移、挪用预算外资金的，要立即如数追回，属于自查出来的，按国家规定的管理方式进行管理；属于重点检查出来的，按规定的预算级次全额上缴财政；
4．应当纳入国家预算管理而未纳入的各项行政性收费，属于自查出来的，要将截止自查之日的滚存结余额按规定的预算级次上缴财政；属于重点检查出来的，要将收取资金的全额按规定的预算级次上缴财政；
5．未按规定纳入国家预算管理的各项罚没收入，无论自查还是重点检查出来的各类问题，都要将罚没款全额按规定的预算级次上缴财政；
6．未按规定将预算外资金缴存财政专户，无论是自查还是重点检查出来的，要限期纳入财政专户管理，逾期仍不执行的，依法通知银行划转；
7．对收费无票据或不使用规定的收费票据收取的资金，属于自查出来的，要将截止自查之日的滚存结余额按规定的预算级次上缴财政；属于重点检查出来的，要将收取资金的全额按规定的预算级次上缴财政；
8．对预算外资金和应当纳入国家预算管理而未纳入的各项行政性收费、罚没收入在使用中发生的乱支滥用等违法乱纪问题，要依照有关规定严肃处理。其中，对滥发奖金、津贴、补贴和实物的，要按规定计算、补征个人所得税；用于私设“小金库”的，要按财政部、审计署、中国人民银行《关于清理检查“小金库”的具体规定》（财监字〔1995〕29号）处理，被个人贪污、私分的部分，必须如数追回；违反规定购置的交通工具、通讯设施，予以没收，公开拍卖后将收入按规定的预算级次上缴财政。
9．凡上级财政部门会同有关部门对下级进行抽查或复查发现的瞒报基金、收费项目等问题，要将其违纪金额全部收缴上一级财政。
上述清理检查出的应缴入中央财政的各项收入，无论原缴库方式如何，均由部门和单位直接汇缴财政部在中国工商银行总行营业部开设的大检查过渡存款户（帐号：278—1856）。
（二）对发生违法乱纪行为的地区、部门和单位，以及对违法乱纪行为负有直接责任的主管领导和其他直接责任者，应当区分自查和被查的不同情况，依照国家法律、法规，分别从轻和从重给予经济处罚和行政处分；构成犯罪的人员，要依法追究刑事责任。

五、清理检查的组织领导
这次清理检查在各级政府直接领导下进行，由财政、计委（物价）、审计、人民银行、监察部门共同组织实施。各地区要成立由政府主要领导担任组长，财政、物价、审计、人民银行和监察等部门负责人参加的清理检查预算外资金领导小组，各有关部门也要由一位主要领导负责这项工作，切实加强对清理检查工作的领导。各级财政、计委（物价）、审计、人民银行和监察部门，要密切配合，协调行动，形成合力，并认真履行好各自的职责，严格依法办事，共同完成好这次清理检查预算外资金任务。各级人民银行要协调各专业银行对清理检查工作给予支持和配合，对清理检查中涉及的需要查实帐户、冻结资金和资金划转等事宜，要依法及时办理。各级监察部门要派人直接参加清理检查工作，对违法乱纪部门、单位的主管领导和直接责任人员应给予行政处分的，要及时作出处理；对重点案件的核查和处理，必要时可由上级监察部门直接查处。

六、清理检查的宣传发动
各地区、各部门要切实重视和做好清理检查的宣传发动工作，统一思想认识。要充分运用报纸、电台、电视、简报、通报、咨询服务等各种形式，大力宣传清理检查对深化改革、发展经济、加强宏观调控、促进廉政建设的重要意义。充分认清预算外资金设立、收取、使用和管理中违法乱纪行为的危害性，加深对清理检查必要性和紧迫性的认识，把各方面的思想统一到党中央、全国人大和国务院关于整顿财经秩序，深入推进反腐败斗争、全面实现我国经济发展战略目标决定的高度上来，提高到保持政治上的清醒和坚定、端正党风和社会风气、密切党群和干部关系的高度上来，增强全局观念、法制观念和群众观念，克服本位主义和小团体主义思想，自觉主动地积极支持、配合和参与清理检查工作。

七、清理检查的保障措施
为了保证这次清理检查的顺利开展并最终取得实效，各地区、各部门要采取如下保障措施：
（一）要通过设立并公布举报电话、举报信箱，充分发动广大人民群众踊跃揭发举报预算外资金使用和管理中存在的违法乱纪问题，调动广大人民群众积极支持和参与到清理检查工作中来。对举报有功人员，应给予适当奖励，奖励办法参照1995年清理检查“小金库”的有关规定执行。
（二）对按规定要求认真自查、主动纠正问题，或积极支持、配合重点检查工作并迅速改正错误，以及经重点检查确实没有违法乱纪行为的部门和单位，要给予通报表扬；对不认真自查自纠和拒绝接受重点检查的地区、部门和单位，要给予通报批评，仍然拒不纠正违法乱纪问题的，要依法冻结其帐户。对严重违法乱纪的，特别是抵制检查、顶风违纪、转移资金、突击花钱的，要严肃处理并选择一批通过新闻媒介予以公开曝光。
（三）各地区、各部门要将清理检查中总结出的好的经验与做法，遇到的疑难问题或把握不准的问题、清理检查的进展情况和查出的典型案例等，及时上报，以利于全面掌握情况，深入分析问题，作出正确决策，使清理检查深入、健康、有效地进行。

八、清理检查的总结工作
重点检查基本结束后，各级财政部门要会同计委（物价）、审计、人民银行、监察等部门对清理检查工作进行认真总结。要把清理检查的基本情况、清理检查中发现的主要问题和对加强预算外资金管理与监督的意见和建议，认真加以分析和整理，写出书面报告，上报本级政府审核后报送上一级财政、计委（物价）、审计、人民银行、监察部门。各省、自治区、直辖市、计划单列市和中央部门的预算外资金清理检查工作总结报告，于10月底之前报送财政部、国家计委、审计署、中国人民银行、监察部汇总后向国务院报告。