浅谈房屋租赁合同终止后添附物的处理

安徽明和律师事务所王明水

〔内容提要〕由于我国《物权法》对添附制度未作规定，而相关法律、法规及司法解释规定又过于简单笼统，导致司法实践中对房屋租赁合同终止后添附物的处理尺度
不一，本文努力从动产与不动产附合的原理入手，提出了处理房屋租赁合同终止后添附物的原则。
关键词： 房屋租赁 添附物 处理原则

在处理房屋租赁合同纠纷中，常常因租赁合同对租赁物进行改善或增设物的处理约定不明确或未作约定，加之法律、法规规定比较原则，处理起来比较棘手，致使对添附物的处理各地尺度不一，直接影响当事人的切身利益。对此，笔者仅就房屋租赁合同终止后如何处理添附物的问题，作点肤浅的探讨。
一、关于房屋租赁活动中添附物范围
何谓房屋租赁活动中的添附物、添附物包括哪些方面，现有法律并无明确规定。笔者认为，房屋租赁活动中的添附物至少应包括两个方面，即装修物（或称对租赁物的改善）和增设物（或称增设他物）。从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定 “本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不包括在原建筑物上的扩建、改建物，也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条 规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施，不得擅自拆改、扩建或增添”来看，增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装费用却很高，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也会损坏房屋本身，所以从经济的角度出发，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起，作为房屋的添附物处理，因此，笔者认为，应当将房屋租赁中承租人对房屋的装修和增设概括为添附物。
二、添附的法律含义
在民法理论中，添附是混合、附和、加工三者的总称。附合是添附中最主要的一种形式，是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产。在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合包括动产与动产的附合和动产和不动产的附合。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失；从物所有权人为非善意附合的（如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物），则反而应承担排除损害的责任。动产与不动产附合需要具备以下条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。在房屋租赁纠纷中所涉及的添附物，就是指动产和不动产的附合。承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设备设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。根据上述附合原理，实践中常把房屋租赁活动中的添附物，界定为附合于房屋并与房屋融为一体不可分离的装修和增设物，或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值，不包括可以拆除，又不影响自身价值的增设物
三、我国现行法律对处理添附的有关规定及其缺陷
添附是财产所有权取得的一种形式，也是物权变动的一项重要规则，是物权法的范畴，但我国物权法对此没有规定，现有的法律、法规规定过于原则简单，主要有：
1、《中华人民共和国合同法》第223条。该条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”
2、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条。该条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。”
3、《城市房屋租赁管理办法》第23条。该条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”
从上述规定不难发现，现有法律对关于房屋租赁纠纷中添附物的处理的规定比较笼统简单，如最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条中只有财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法，如果财产所有人不同意附合，其添附物怎样处理没有规定。而《合同法》和《城市房屋租赁管理办法》对添附物的处理并未涉及。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值，而我国物权法对添附制度未作规定，不能不说是一种遗憾。
四、 司法实践中对房屋租赁合同终止后处理添附物应把握的原则
由于我国《物权法》对添附制度未作规定，《民法通则》对增添物的处理也没有直接规定，我国《合同法》第223条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条、《城市房屋租赁管理办法》第23条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论应成为处理房屋租赁纠纷中此类问题的重要依据。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的添附物及其补偿时，应坚持下列原则：
1、当事人约定原则。适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修或增设，双方事先约定了具体的处理条款，且该房屋租赁合同属正常终止的情形。在房屋租赁纠纷中，经房屋所有人同意的装修和增设是一种合法的添附行为，对装修和增设投入损失的承担按当事人事先约定处理，这是民法自愿原则和民事权利处分原则在此类纠纷处理中的具体适用。最高人民法院在《贯彻执行民法通则若干问题的意见》（下称《意见》）第86条中规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”此为确立当事人约定原则的直接法律依据。
在依据当事人约定原则处理承租人的租赁物时，如原租赁合同属非正常终止（如合同无效或被解除），即使当事人事先约定了具体处理条款，笔者认为也不能按约定处理，因为当事人双方对添附物处理的事先约定是基于原租赁合同正常履行，是附条件约定，当租赁合同无效或被解除时，当事人原先据以约定的情势已发生变更，若仍按原约定处理，难免危及无过错方的利益。
2、侵权责任原则。适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下，私自对承租房屋所进行的装修或增设行为。根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。在房屋租赁活动中，房屋承租人只取得承租房屋的使用权，在未取得所有权人同意的情况下进行装修或增设，实质上已侵犯了房屋所有人的所有权，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。《合同法》第223条规定：“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。” 《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“…因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。” 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定：“…没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除”。上述规定是侵权责任原则的主要依据。
3、过错责任原则。在承租人在取得房屋所有人同意的情况下进行装修或增添，但租赁合同属非正常终止，如合同无效或被撤销、解除的情形。在此种情形下，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，应适用过错责任原则处理承租人对租用房屋进行的装修或增设。
（1）租赁合同因出租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，承租人对房屋添置的添附物，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以折价赔偿。
（2）租赁合同因承租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有，承租人无权再向出租人主张折价补偿。
（3）合同无效或被撤销，应当根据《民法通则》第61条规定承担返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。
4、公平原则。因不可抗力导致合同终止的，出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿，即由出租人给予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平原则由双方分担。如属于拆迁致合同终止的，在无约定的情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。


参考书目
①吕伯涛：《适用合同法重大疑难问题研究》 人民法院出版社2001年版。
②陈龙业：《物权法百问通●财产取得与保护》 中国法制出版社2007年版。
③陈国强：中经法案《物权法》、《物业管理条例(修订版)》案例读本中国经济出版社2008年版

民政部


民政部关于印发《一九九○－－一九九五年民政干部培训工作的若干意见》的通知
民政部


各省、自治区、直辖市民政厅（局），各计划单列市民政局，各部属院校：
为了贯彻第九次全国民政会议关于提高干部素质、加强干部队伍建设的精神，我们根据国家教委关于改革和发展成人教育的决定，结合民政系统的实际情况，在广泛征求意见的基础上，制定了《一九九○－－一九九五年民政干部培训工作的若干意见》，现印发给你们，请参照执行。

附：一九九○－－一九九五年民政干部培训工作的若干意见
一九八八年十二月召开的第九次全国民政工作会议，提出了今后五年内民政部门在参与治理社会环境、发挥社会稳定机制作用方面的战略目标，为我国的民政工作提出了新的任务。为做好各项工作，实现这一战略目标，必须大力加强民政干部队伍建设，建立一支坚持四项基本原则、热
爱民政事业、具有较高的文化知识水平、熟悉政策、精通业务的民政干部队伍。
近几年来，由于各级党政部门的支持以及我们民政部门自身的努力，干部培训工作取得了一定成绩，民政干部队伍的素质有所增强。但是，从总体上看，与民政事业发展的需要仍不相适应，民政干部的在职培训仍是一项十分重要且刻不容缓的工作。根据中共中央和国家教委改革和发展
成人教育工作的有关指示精神，结合本系统的实际情况，提出一九九○－－一九九五年民政干部培训工作的意见。
一、培训目标与任务
为适应民政事业发展的需要，推动民政工作的不断前进，在职干部培训的目的是，使各级干部的政治、文化科学知识、业务水平、特别是政治思想，马列主义的理论水平以及民政工作业务能力得到提高，使民政系统的干部在革命化、年轻化、知识化、专业化方面迈出新的一步。培训工
作的目标和任务是：
（一）重点抓好县以上领导干部的培训。
各级领导干部是培训的重点。要在五年以内，有组织、有计划的对县以上的民政局长、省民政厅处长、直属民政部门举办的福利企业的厂长（经理）、事业单位负责人普遍进行一次培训，着重提高他们的理论水平和现代化的管理能力。
（二）要创造条件，积极开展专业技术的培训。
凡是在民政系统从事技术或管理工作的干部，都要进一步接受专业技术训练，以进一步提高科学技术水平。
（三）全面实行岗位职务培训和岗前培训。
为使在职人员逐步达到本岗位职务的需要，对现有民政干部要开展岗位职务培训。今后，新调进的干部，应先培训后上岗，凡岗位职务培训不合格者，不得上岗。
（四）进一步提高干部的文化科学知识水平。
至一九九五年，民政系统（包括直属企事业）的干部，35％应达到大专以上文化程度，50％应达到中专、高中文化程度。45岁以下干部全部提高到中专或高中以上文化程度。
各地还可根据本地区经济、文化发展的不同情况，参照民政系统总目标制定地区的目标。条件好的地区应向上浮动5％，条件较差，完成任务有困难的地区可向下浮动目标5－10％，个别地区可视情况制定培训目标。
二、培训内容与方式
（一）培训的根本意义在于提高干部的素质，包括政治思想素质、科学文化素质和劳动技术素质。对一般干部而言，培训内容主要包括三个方面：政治理论和职业道德规范；社会工作基础理论及专业知识；独立工作的能力及技能。对各级领导，除上述内容外，应着重提高马克思主义理
论水平和科学管理能力。
（二）培训的方式要根据各地的不同情况，因地制宜。开展多渠道（本系统培训与依靠本地区社会教育培训相结合）、多层次（大、中专教育与短期培训相结合）、多种形式（学历教育、岗位职务证书教育、专业证书教育与短期培训相结合）的培训工作。
三、培训工作的组织领导
全国民政系统干部的培训工作是一项重要而又庞大的工作，必须在部的统一规划下，实行分级管理，特别是省（区）政厅（局），要把这项工作列入重要的议事日程。要有一位副（局）长主管这项工作，各级民政部门都要制定出干部培训规划。
（一）各级民政部门要有专门机构或专人抓干部培训工作。
各省（区、市）民政厅（局）应设置专门的教育机构，并有处一级的干部专门负责本地民政教育和干部的培训工作；地、市民政部门与大、中福利企业要配备教育行政管理干部，负责教育培训工作。
（二）分级管理
1．民政部人事教育司要提出全国民政系统干部培训规划（即意见）；制定主要岗位职务规范和培训计划，组织编审培训教材；制定大、中专《专业证书》的教学计划；组织省（区、市）民政厅（局）长学习班及主要岗位职务培训试点班；举办专业课教师培训（进修）班；适当举办具
有民政特色的技术职务岗位培训班。
2．省（区、市）民政厅（局）要制定本地区民政干部培训规划；要有适当的培训基地，并积极开展县民政局长、省民政厅处级干部的培训工作；为地、市举办民政基层干部的培训试点班；利用本地区社会办学力量，组织本系统干部参加文化（包括基础教育补课）、技术学习与培训（
如：文秘、档案、财会、行管、企管）。各省（区、市）民政厅（局）从一九九一年起要普遍开展对地、县民政局各岗位职务培训。
3．地、市级（包括大、中型企、事业单位）民政部门要积极组织科级以下民政干部的岗位职务培训；积极组织业务（包括文化、技术）干部参加本地区社会力量组织的或部、省（区、市）民政部门组织的各类培训。
四、培训的师资队伍与教材建设
（一）培训的师资队伍，主要依靠各民政院校和当地一些大专院校。有条件的省市，可建立自己的培训中心。根据培训的需要，部人教司将进一步组织教师进修和学习，以提高培训的质量。
（二）提倡使用部的统编教材。部已建立了教材建设领导小组，负责专业课程教材的编审以及组织编写参考教材（资料）的翻译、编纂工作。
各地可组织专人编写有地方特色的教材（资料）。
五、培训的经费
根据国家现行规定，行政机关干部培训费，从“党政群干部训练事业费”款“政府机关干部训练费”项开支；事业单位职工训练费，从“其他民政事业费”款“干部训练费”项开支；企业单位的职工培训费以及在职干部参加业余学习，输送代培、轮训等所需经费，按职工工资总额提取
的职工教育经费中列支。
各级民政部门，要广开财路（通过宣传民政工作，争取地方政府的理解、支持；争取民政企业的支持），以保证教育、培训经费，逐年有所增长。
六、培训证书的发放
凡经过培训的干部，分别由部人教司和省、自治区、直辖市民政厅（局）颁发培训学习证明。
经部批准举办的大、中专《专业证书》培训班，由办学单位统一颁发部印制的大、中专《专业证书》。
岗位职务培训合格证书，由省、自治区、直辖市印制，由经省、自治区、直辖市民政厅（局）批准举办岗位职务培训点颁发。



1990年9月6日