安徽省巢湖市人民政府


巢湖市人民政府令
第５号


　　《巢湖市城市住宅区物业管理办法》已经2003年6月13日市人民政府第39次常务会议讨论通过，现予发现，自2003年8月1日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　　夏望平
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00三年七月二日

　　 　　　　　　　　　　　　　　巢湖市城市住宅区物业管理办法

　　　　　　　　　　第一章 总 则
　　第一条 为规范我市物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国家有关法律、法规和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于城市规划区内综合开发、配套建设的住宅区。
　　非住宅区物业管理参照本办法规定执行。
　　第三条 市房地产管理局(下称物业管理主管部门)主管本市城市住宅区物业管理工作。
　　市建设、城管、物价、工商、交通、公安、环保、民政等部门和住宅区所在地街道办事处(镇)根据各自职责，共同做好城市住宅区物业管理的监督与指导工作。
　　　　　　　　第二章 业主大会及业主委员会
　　第四条 住宅区在交付使用后，入住率达 50％以上时，房地产开发单位应向市物业管理主管部门申请，市物业管理主管部门会同当地街道办事处(镇)、前期物业管理企业召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　　老住宅区由市物业管理主管部门会同住宅区所在地街道办事处(镇)组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　　第五条 业主大会由全体业主组成。业主大会须有半数以上投票权的业主出席方可举行。
业主大会由业主委员会负责召集，业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当就提议的事项召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，并同时告知相关的居民委员会。
　　第六条 业主大会履行下列职责：
　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　(三)选聘、解聘物业管理企业；
　　(四)决定维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　(五)制定、修改物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　业主大会的决定，必须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。业主大会所作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，维修资金的使用和续筹方案的决定，必须经全体业主所持投票权的2／3以上通过。
　　第七条 业主委员会由主任、副主任和委员组成，在业主中选举产生，其数额为单数，一般最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
　　第八条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　(四)监督业主公约的实施；
　　(五)业主大会赋予的其他职责。
　　第九条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，采取少数服从多数原则。
　　第十条 业主委员会应通过业主大会订立业主公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务等事项依法作出约定。
　　业主公约的示范文本；由市物业管理主管部门统一制定。业主大会可根据本住宅区的实际情况修改、补充，并报市物业管理主管部门备案。
　　第十一条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对所有业主和非业主使用人具有约束力。
　　业主公约以及业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。
　　第十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理职责。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会。
　　　　　　　　　　　第三章 物业管理企业
　　第十三条 物业管理企业是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
　　第十四条 新成立的物业管理企业，必须经市物业管理主管部门资质审查合格，报省建设行政主管部门批准，取得物业管理企业资质等级证书，并经工商登记注册后，方可从事物业管理工作。
　　第十五条 物业管理企业的权利：
　　(一)根据法律、法规和物业服务合同，拟订各项具体管理规定；
　　(二)根据物业服务合同和有关规定实施物业管理，收取物业管理服务费用；
　　(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
　　(四)要求业主委员会协助实施物业管理；
　　(五)开展多种经营活动和有偿服务。
　　第十六条 物业管理企业的义务：
　　(一)履行物业服务合同；
　　(二)接受业主委员会和业主的监督、检查；
　　(三)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
　　(四)发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；
　　(五)接受市物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处(镇)的监督、检查和指导。
　　第十七条 物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内的设施，超越服务合同约定范围对业主开展有偿服务的，应当征得服务对象的同意。
　　　　　　　　　第四章 物业的管理、使用与维护
　　第十八条 房地产开发单位应当在销售房屋之前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同至住宅区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
　　房地产开发单位与购房户签订的买卖合同应当含前期物业服务合同的内容。
　　第十九条 房地产开发单位在新建住宅区时，应严格按照规划设计方案，将公共配套设施及物业管理设施同步建设到位，工程竣工后，必须有物业管理主管部门参与综合验收，验收合格的方可交付使用。
　　第二十条 业主委员会成立后，市物业管理主管部门会同有关部门组织房地产开发单位向业主委员会移交物业资料，办理移交手续。
　　第二十一条 物业资料移交给业主委员会后，业主委员会可按业主大会的决定续聘前期物业管理企业对住宅区实施物业管理。不续聘的，业主委员会按业主大会的决定，在市物业管理主管部门的组织下，采取招标方式，聘请其它物业管理企业对住宅区实施物业管理。
　　业主委员会应与物业管理企业签订住宅区物业服务合同，并在合同签订30日内，报市物业管理主管部门备案。
　　第二十二条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专营企业，费用从管理服务费中支出。但不得将整项服务业务委托他人。
　　第二十三条 房屋的维修责任按下列规定划分：
　　(一)房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主负责；
　　(二)房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体共用部位、共用设施由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
　　房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应当由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业修缮，由业主委员会委托物业管理企业修缮，费用由业主承担。
　　第二十四条 住宅区内的共用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
　　第二十五条 住宅区内禁止下列行为：
　　(一)擅自改变房屋的用途、结构、外貌；
　　(二)占用通道、平台、道路、场地、停车场、屋面、楼梯、自行车房(棚)等堆放杂物或者进行违法建设；
　　(三)损坏、占用绿化地；
　　(四)乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物、乱设摊点；
　　(五)随意停放自行车和机动车辆；
　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；
　　(七)发出超规定标准的噪音；
　　(八)法律、法规和规章禁止的其他行为。
　　第二十六条 业主装修房屋，应当遵守房屋使用说明书和业主公约的规定，并告知物业管理企业。物业管理企业应当将物业装修的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订装修管理服务协议。业主应当遵守有关规定，并按装修管理服务协议的约定缴纳装修保证金。装修结束后没有违反协议的，物业管理企业应当在一个月内退还装修保证金。
　　第二十七条 业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，按有关规定办理手续，告知物业管理企业，并报有关行政主管部门批准。
　　　　　　　　　第五章 专用房屋及物业管理费用
　　第二十八条 房地产开发单位移交住宅区时，应按以下标准向业主委员会无偿提供住宅区物业管理用房：
　　(一)房屋总建筑面积为1万平方米以下的住宅区，应提供15—30平方米建筑面积的物业管理用房；
　　(二)房屋总建筑面积为1万平方米以上2万平方米以下的住宅区，应提供50平方米建筑面积的物业管理用房；
　　(三)房屋总建筑面积为2万平大米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积；
　　前款第一、二、三项，业主委员会办公用房为 15-25平方米建筑面积，其他的为物业管理企业办公用房。物业管理用房产权归业主所有。
　　第二十九条 房地产开发单位移交住宅区时应以建造成本价向业主委员会提供商业用房，其标准为：
　　(一)房屋总建筑面积为2万平方米以下的住宅区，应提供15—30平方米建筑面积的商业用房；
　　(二)房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，商业用房增加5平方米建筑面积；
　　商业用房的购置费用从住宅共用部位共用设施设备维修资金中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。
　　第三十条 本办法发布前已交付使用的住宅区，未按本办法规定的标准无偿提供物业管理用房的，原房地产开发单位应参照本办法第二十八条规定给予经济补偿。物业管理主管部门应专项用于购置物业管理用房，其产权为国有。
　　第三十一条 商业用房和住宅区内其他有经济收入的共用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业服务合同经营。
　　第三十二条 房地产开发单位新建的住宅区必须按规定建立住宅共用部位共用设施设备维修资金。维修资金由业主缴纳，属业主所有，专项用于物业保修期满后房屋本体共用部位共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法由市政府另行制定。
　　第三十三条 物业管理服务费由物业管理企业按月向业主或物业使用人收取，以独立住宅区为单位核定，实行分等定级，优质优价，具体标准由市价格行政主管部门会同市物业管理主管部门根据管理项目和水平核定，物业管理企业不得擅自扩大物业管理服务费的收费范围或提高收费标准。
第三十四条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由房地产开发单位交纳。
　　第三十五条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。
供水、供电、供气等单位应到户抄表、收费，到户确有困难的，应与物业管理企业签订委托收费和维修协议。
　　第三十六条 住宅区物业管理服务费的收支项目，有关管理单位和使用单位每6个月至少公布一次，接受业主、业主委员会及有关部门的监督、检查。
　　　　　　　　　　　　第六章 法律责任
　　第三十七条 未取得资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门没收违法所得，并依法予以罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第三十八条 物业管理企业挪用维修资金的，由市物业管理主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，并依法予以罚款；情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第三十九条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并依法予以罚款。
　　第四十条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　　　　　　　　　　　第七章 附 则
　　第四十一条 本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。


广东省人大常委会


广州市社会文化市场管理暂行条例
广东省人大常委会


（1990年9月28日广州市第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议制定 1991年1月10日广东省第七届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 管理机构职责与分工
第三章 经营活动的管理
第四章 经营者的权利与义务
第五章 奖励与惩罚
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强我市社会文化市场管理，维护社会文化市场秩序，保障社会文化市场健康发展，促进社会主义精神文明建设，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，特制定本条例。
第二条 在本行政区域内，凡以商品形式进入广州地区流通领域的精神产品和文化娱乐经营活动，均属于本市社会文化市场管理范围。包括：
（一）音像制品的经营活动；
（二）音乐茶座、歌厅、舞厅、桌球室、电子游戏室、电子音像伴唱（“即卡拉ＯＫ”）等娱乐性的经营活动；
（三）艺术表演、艺术展览等经营活动；
（四）图书、报刊、年历等印刷出版物的经营活动；
（五）字画的经营活动；
（六）文化艺术培训经营活动；
（七）其它社会文化经营活动。
第三条 社会文化市场，必须坚持为人民服务、为社会主义服务的方向，其经营活动必须有益于人民群众身心健康，把社会效益放在首位。
第四条 社会文化市场管理，必须坚持开放搞活、扶持疏导、面向群众、供求两益的方针，支持健康有益的、允许无害的、抵制低级庸俗的、取缔反动淫秽的经营活动，保障社会文化市场健康发展。
第五条 市文化局、市广播电视局和市新闻出版局是本市社会文化市场的行政主管机关，分别负责本条例的贯彻实施。

第六条 市、区、县社会文化管理委员会在本级人民政府的统一领导下，对本行政区域内的社会文化市场的管理工作实行统筹协调、综合指导、检查监督。

第二章 管理机构职责与分工
第七条 市、区、县文化、广播电视、新闻出版行政主管机关，按照国家和省有关规定的权限分工，分别负责本行政区域内的社会文化市场的管理工作。主要共同职责是：
（一）宣传、执行国家有关法律、法规和政策；
（二）建立健全社会文化市场管理制度；
（三）审批经营项目，办理经营许可证；
（四）审查或审阅经营项目的内容；
（五）组织稽查活动；
（六）检查监督安全措施的落实；
（七）查处违法经营行为；
（八）培训经营、管理和艺术专业人员；
（九）总结交流社会文化市场经营、管理经验。
街道办事处、镇人民政府社会文化管理员，负责协助区、县行政主管机关对分管的社会文化经营单位、个人进行管理。
第八条 本市社会文化市场，实行分类归口、分级管理，各行政主管机关按照分工范围，分别做好社会文化市场管理工作。
音乐茶座、歌厅、舞厅、茶座轻音乐队、桌球室、保龄球室、电子游戏室、游乐场等娱乐活动，时装模特表演、民间艺术表演、艺术展览、字画销售、业余文化艺术培训、歌舞厅增设的电子音像伴唱（即“卡拉ＯＫ”）及文化系统各种音像制品的经营活动，由文化行政机关管理。
盒式录音录像带、磁盘或以其它物质媒介为载体的各种音像制品的发行、出租、销售、播放和除文化系统管理外的电子音像伴唱（即“卡拉ＯＫ”）厅的经营活动，由广播电视行政机关管理。
图书、报刊、年历、图片等印刷出版物的发行、出租、销售的经营活动，由新闻出版行政机关管理。
市、区、县分级管理办法，由市人民政府另行规定。
第九条 公安、工商、税务、物价、卫生、海关、邮政、铁路、民航、交通等管理部门，要按照各自职能，积极协同社会文化市场行政主管机关做好管理工作。

第三章 经营活动的管理
第十条 经营社会文化服务项目的单位或个人，必须向行政主管机关申报开办手续。经行政主管机关审核发给经营许可证（纳入特种经营的社会文化项目，须经公安部门审核发给安全合格证），向当地工商行政管理部门登记，领取营业执照后，方可营业。
经营者如需改变经营项目、营业范围、名称、地点和负责人，以及合并、分立、停业、歇业等，均须报原审批和登记机关办理变更或者营业终止手续。
第十一条 录像制品的发行、出租、销售业务，统一由经批准的文化、广播电视、国营商业部门指定的主营公司经营。其它任何单位和个人不得经营。
营业性的录像放映点，只限于街、镇以上的文化、广播电视部门及工会、共青团、妇联所辖的文化娱乐单位（场所）经营。不得以流动形式跨街、镇播放。个人不得承包或经营录像放映点。
第十二条 经营图书报刊批发业户，必须是经批准的文化、广播电视、教育、科研、新闻出版单位。符合规定条件的集体书店可经营二级批发业务。个体、私营书店（摊）不准经营图书报刊批发业务。
第十三条 经营图书报刊发行、出租、销售业务的单位和个人，所购进的必须是国家批准的出版单位的出版物，或经国家有关部门批准进口并允许经营的出版物。
第十四条 任何单位和个人，不论是否以营利为目的，均不得走私、制作、复制、贩卖和传播内容反动或淫秽的物品。

前款所称淫秽物品，是指具体描绘性行为或者露骨宣扬色情的诲淫性的书刊、录像带、录音带、图片及其他淫秽物品。
第十五条 营业性舞厅不得接纳不满十八周岁的青少年。营业性桌球室和电子游戏室，非节假日不得向中小学学生开放。
第十六条 本市社会文化市场管理实行稽查制度。各级文化、广播电视和新闻出版机关工作人员凭统一制发的稽查证，进入经营场地执行公务。
第十七条 文化、广播电视、新闻出版行政主管机关，经物价部门核准后可向经营者收取管理费，用于业务管理，不得挪作他用。
罚没收入，一律上缴国库。

第四章 经营者的权利与义务
第十八条 经营者在核准登记的范围内自主进行经营，其合法权益受法律保护。对侵犯其合法权益的单位或个人，有检举、揭发、控告、申诉的权利。
第十九条 经营者有权拒绝非管理部门及无检查证件的人员的检查；有权抵制非管理部门扣缴或吊销经营许可证、安全合格证和营业执照。
第二十条 经营者因行政管理部门或检查人员玩忽职守、滥用职权遭受不应有损害的，有权请求赔偿。
第二十一条 经营者有遵守国家法律、法规和本条例的义务。
第二十二条 经营者有维护经营场地秩序及制止有悖社会公德行为的义务。
第二十三条 经营者有照章纳税的义务。
第二十四条 经营者必须努力提高经营管理水平，加强对职工思想政治教育、法制教育，保证安全、文明经营。

第五章 奖励与惩罚
第二十五条 经营者执行本条例，守法经营、文明服务有显著成绩者，敢于检举、揭发违法犯罪行为有功者，行政主管机关要给予表彰和奖励。
第二十六条 行政管理人员执行本条例，秉公执法，为促进和繁荣社会文化市场做出显著成绩者，行政主管机关应给予表彰和奖励。
第二十七条 有下列行为之一者，视情节轻重，由行政主管机关或会同有关部门给予没收违法物品和非法收入，处三千元以下罚款（或处以音像制品进货款或书刊总定价的五倍以下罚款），停业整顿，吊销经营许可证、安全合格证和营业执照。以上处罚可以并罚。必要时，还应当追究
当事人或单位负责人的责任。
（一）未领取经营许可证、安全合格证和营业执照，进行非法经营活动的；
（二）擅自变更或扩大经营项目和场地的；
（三）转借、出租、买卖、涂改经营许可证和营业执照的；
（四）违反第十一条、十二条、十三条、十四条、十五条规定的；
（五）违反安全规定，或利用经营场所进行违法活动的；
（六）违反管理规定，造成秩序混乱的；
（七）拒不接受管理部门监督或故意刁难执法人员执行公务的。
违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。
第二十八条 被处罚者对处罚不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚机关的上一级机关申请复议。上级机关应在接到书面申请之日起两个月内作出决定。对复议机关的决定仍然不服者，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。在法定期限内，被处罚者不
申请复议，不提起诉讼，又不执行处罚决定的，处罚机关可依法强制执行或申请人民法院强制执行。
第二十九条 凡走私、制作、复制、贩卖、传播内容反动和淫秽物品构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第三十条 行政管理人员营私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，由其所在行政管理部门视情节轻重，给予行政处分。
构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十一条 本行政区域内各级国家专业文化、广播电视、新闻出版、国营书店等事业单位主办的文艺演出、电影放映、电视播出、电台广播和书刊出版销售等项活动，不适用本条例。
第三十二条 本市过去有关社会文化市场管理规定，凡与本条例有抵触的，按本条例执行。
第三十三条 本条例自公布之日起施行。



1991年2月5日