二手房买卖合同，买方违约纠纷法律分析之－政策变化导致房价波动

蔡英杰


关键词：二手房买卖 阴阳合同 不可抗力 政策变动 差价 违约金


　　就笔者去年接触到的二手房屋买卖合同的纠纷来说，咨询者多为卖方。原因很简单，卖方在签订合同之后，房价不断上涨，每天的上升幅度都很大，以致卖方宁愿毁约，宁可赔偿买方双倍的定金或者支付违约金并且赔偿中介费，也不愿继续履行合同和办理过户手续。然而，自今年4月下旬以来，向笔者咨询的当事人多为二手房买卖合同的买方，由于国家抑制房价政策的不断出台，房价下跌已经无法避免。在这种情况，很多投机性较强的买方宁可丧失已经支付的定金、中介费用甚至是违约金，也不愿继续支付房款履行合同。此外，二手房买卖合同中还经常会出现，买卖双方在中介的居间下，往往为了少交过户税费而故意做“阴阳合同”，阳合同提交给有关政府部门，在上面故意做低价格，阴合同由双方自行签订，具体房款支付等按照阴合同执行。

　　那么，国家政策变动是否属于不可抗力而使违约方免于违约责任？如果非属不可抗力，那么买方违约应当承担什么违约责任？阴阳合同到底哪个有效？阴阳合同是否影响违约责任的承担？鉴于上述种种问题，笔者结合最近接到的一个咨询案例，拟回答上述问题。

　　宏观背景介绍：

　　今年年初，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号），提出要加大差别化信贷政策的执行力度，具体是指要求各大银行通过严格设定执行二套房贷款门款政策，合理引导住房消费，从而抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　2010年4月17日，针对部分城市房价上涨以及投机性购房者频现，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号），要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策。要点如下：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定，而且对于个别地区，甚至有权暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同样，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民也要暂停发放购买住房贷款。此外，文件还要求住建部要会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

　　显然，国发【2010】10号文相对与年初的国办发【2010】4号文相比，不论是从发文机关的层级上讲，还是从调控力度上讲，都上升了一个级别。

案例介绍：

　　2010年3月20日，卖方甲和买方乙在中介的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同，甲方已经将房屋的抵押注销手续办完，乙方支付了全部中介费用（注:几乎已成行内惯例）。根据本合同，甲方建筑面积100来平米的房子以29万的价格卖给乙方，乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金，并未明确约定解除合同的违约金。除此之外，甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》，该协议规定除支付29万的房款之外，乙方还要在房屋过户手续向甲方支付100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约，另一方应当向对方支付相当于合同金额10%的违约金。

　　在5月份的时候，乙方向甲方提出，由于国家信贷政策发生了重大变动，导致房屋价款发生了不可预期的变动，应当属于不可抗力或者情势变更的是由，因此其有权解除合同。并且，乙方已向有关机关咨询过，做低房屋交易价款逃避交税是违法的，存在很大的法律风险，因此合同是无效的，其有权要求甲方返还定金。

律师分析：

一、国家政策变动是否属于“不可抗力”或者适用于“情势变更”？

　　根据《民法通则》以及《合同法》的相关条款，可知“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，构成不可抗力，必须满足这几个条件：1、该事件是当事人双方在签订合同时无法预见的；2、该事件在发生之前并不能会当事人的意志或行为而能够避免；3、该事件发生之后，当事人双方无法克服该事件产生后果。

　　根据《合同法》第94条规定，当不可抗力致使合同目的无法实现时，当事人一方是可以解除合同；根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由此可以看出，当事人并不能任意滥用不可抗力，并非只要发生不可抗力，一方当事人的责任就理所当然地被免除。

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。很显然，情势变更适用于非不可抗力造成的商业风险。

　　尽管，不可抗力和情势变更看起来很相似，不过笔者看来，二者之间还是存在些许差异的。第一，不可抗力通常多指自然力灾害、突发的社会事件或政策调整，应当是当事人完全无法预见的，而情势变更则是指商业风险的重大变化，而商业风险本身并非当事人完全不能预见，只不过商业风险的变化已经超过了正常商人能预料的程度；第二，不可抗力的出现既可能使合同履行出现暂时性的客观障碍，也可能使合同的履行发生客观上的永久不能，这取决于不可抗力的程度以及对当事人的影响，而情势变更则只是影响到了合同的履行，这种影响会造成对一方当事人的不公平或者无法实现通常情况下的商业目的，但是不存在暂时的客观履行不能或永久的客观履行不能；第三，不可抗力的后果是当不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人有权自行而非通过法院解除合同，并且可以部分或全部免除责任，而情势变更的后果则表现在当事人可以请求法院变更或解除合同，至于是否解除，则取决于法官的判断。根据最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》 (法发【2009】40号)，法院在实践中是严格适用情势变更原则的。
　　举个简单例子来讲，如果买卖双方之间签订了货物买卖关系并且由卖方负责运输，但是在履行的时候，卖方港口发生了罢工事件，从而造成短期内发货根本不可能，这就属于不可抗力。但是，如果只是罢工事件不能妨碍卖方找其他工人进行装卸发货，而只是大幅度提高了成本，可能是平常运输成本的好多倍甚至比卖方通过销售货物获取的利润还要高出很多，这就属于情势变更。

　　根据上述分析，在本案中，乙方并非依靠贷款买房，因此国家放贷政策的变化对其向甲方支付房屋价款并未造成任何影响，对于乙方来说不能以不可抗力作为拒绝履行合同的理由。那么由于政策引发的房价波动是否属于情势变更呢？笔者理解，国家出台新政策导致房价发生波动的情形并不属于情势变更。一是因为国家早在正式出台国发【2010】10号文之前，就已经发布相关政策，提出要打击投机性购房需求；二是因为如果不是投机性购房的话，那么此次房价的波动并不会对乙方造成明显不公平更不会导致不能实现合同目的。此外，如果非直接由放贷政策的变化导致买方无法从银行贷款，那么同样不属于不可抗力。当然，如果没有根本国家明文政策并未发生变化而只是银行内部信贷流程严格了而造成买方无法如期或顺利贷款的话，那么只要双方在合同中对此没有明确约定免责或属于不可抗力的话，那么买方仍然需要向卖方承担违约责任。

二、房屋买卖阴阳合同如何认定？

　　在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。

　　那么双方签订的阳合同与阴合同是否有效呢？根据《合同法》第52条第1款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。

　　目前，已经有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中级人民法院出台的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，第八条就明确规定房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。

三、阴阳合同是否影响违约责任的承担？
广西壮族自治区河池市人民政府办公室


河池市人民政府办公室关于印发河池市微型企业创业扶持管理办法的通知

河政办发〔2011〕167号



各县（市、区）人民政府，市直和驻河池中直区直各有关单位：

《河池市微型企业创业扶持管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。



二○一一年七月八日





河池市微型企业创业扶持管理办法



第一章 总 则



　　第一条 为规范微型企业创业扶持工作，促进微型企业健康发展，扩大就业再就业，根据《广西壮族自治区人民政府关于大力发展微型企业的若干意见》（桂政发〔2011〕21号）规定，结合我市实际,特制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内微型企业的申请创办、扶持发展和监督管理适用本办法。

　　第三条 按照本办法规定创办微型企业可享受财政扶持、税收扶持、融资担保扶持、行政规费减免等扶持政策。

　　第四条 市人民政府和各县（市、区）人民政府分别成立微型企业发展工作领导小组，负责领导、协调和监督微型企业的发展工作。

　　市级和各县（市、区）微型企业发展工作领导小组下设办公室（以下简称微企办），具体负责微型企业的发展规划、创业培训、创业审核、政策扶持等日常工作。



第二章 创业申请



　　第五条 申请享受微型企业创业扶持政策的创业者应具备下列条件：

　　（一）具有广西壮族自治区户籍（含集体户口）；

　　（二）在拟创办的微型企业所在地居住的大中专技校毕业生、城镇失业人员、返乡农民工、“农转非”人员、库区移民、被征地拆迁户、残疾人、城乡退役军人等（以下简称“八类人群”）；

　　（三）具有创业能力；

　　（四）无在办企业；

（五）不属于国家禁止经商办企业的人员；

（六）属于“八类人群”的投资者与他人创办合伙企业或有限责任公司的，其出资比例不低于全体投资人出资额的50%；

　　（七）其他应当具备的条件。

　　第六条 申请微型企业创业扶持的创业者应当向居住地市、县（市、区）微型企业发展工作领导小组办公室（设在县工商局、城区工商分局企业个体股）提交以下材料：

　　（一）微型企业创业申请书；

　　（二）身份证明；

　　（三）户口簿；

　　（四）居住证明；

　　（五）属于“八类人群”的证明材料；

　　（六）其他需要提交的材料。

　　居住地与身份证明或户口簿载明的住址一致的，申请人可不提交前款第（四）项规定的材料。

第七条 市、县（市、区）微企办接到创业者按本办法第六条规定的材料后，应及时发放申请表格，告知需提交的材料，并及时通知辖区工商所，工商所应在3个工作日内对申请人是否符合本办法第五条规定进行审查，符合条件的，应将审查结果进行公示，公示期不少于7天。经公示无异议的，工商所应在微型企业创业申请书出具同意推荐意见。审查合格后，申请人应将上述材料提交拟创业所在地县（市）工商局、城区工商分局。

　　第八条 市、县（市、区）工商局、工商分局接到申请人的材料后，及时办理名称预先核准登记，需办理前置许可审批的，申请人凭企业名称预先核准通知书到相关部门办理。



第三章 创业培训



　　第九条 市、县（市、区）微企办收到工商所报送的申请审批资料后，应当及时通知市人力资源和社会保障部门，市人力资源和社会保障部门对具备条件的人员纳入创业培训计划，组织开展微型企业创业培训，已经接受创业培训或具有相关创业知识的申请人可不参加。

　　市人力资源和社会保障局（以下简称市人社局）牵头，会同教育、工商等部门制定微型企业创业培训年度计划，由市微企办和市人社局联合发文下达各县（市、区）微企办和人社局实施。微型企业创业培训纳入全市创业培训计划。

　　第十条 微型企业创业培训实行定点培训，凡具备微型企业创业培训办学条件，且愿意承担微型企业创业培训工作的各类教育培训机构，均可向市人社局申报。

　　市微企办会同市人社局等相关部门对全市微型企业创业培训定点机构进行认定，并向社会公示。

　　第十一条 符合微型企业创业培训相关规定的，由同级财政部门给予一定的创业培训补贴，补贴标准由各县（市、区）自行确定。

　　培训补贴由微型企业创业培训机构向同级人社局提出申请，微企办牵头与同级人社部门审核后，送同级财政部门复核,由财政部门将补贴资金直接划入定点培训机构在银行开设的基本账户。

第十二条 微型企业创业培训以提高申请人创业能力为目的，开展政策解读、项目选择、担保贷款、企业管理、市场营销、合同签订及风险的规避、员工聘用与社会保障、工商及税务知识、创业实例分析、创业投资计划书制作及答辩等内容的培训。培训结束后，培训机构应当出具结业鉴定意见。



第四章 创业审核



　　第十三条 创业审核按照尽职审查和集中会审相结合的原则进行。申请人向拟创业所在市、县（市、区）微企办提交创业投资计划书后，微企办审核人员应在3个工作日内完成初审，并将初审意见提交由工商、财政、税务、教育、人社、科技、金融、承贷银行、担保机构等部门和单位组成的审核小组集中会审。审核小组原则上每季度内会审1次，并审定财政资本金补助比例。

　　第十四条 创业审核应重点审查以下内容：

　　（一）培训机构结业鉴定意见（按本办法规定不参加创业培训的除外）；

　　（二）拟创办企业及申请创业者自身基本情况；

　　（三）拟生产产品或提供服务情况；

　　（四）拟创办企业的人员及组织结构；

　　（五）市场预测；

　　（六）营销策略；

　　（七）拟生产产品或提供服务的生产管理计划；

　　（八）资本金补助资金使用计划等财务规划；

　　（九）注册登记应当提交的相关材料；

　　（十）创业投融资计划；

　　（十一）其他应当审核的内容。

　　第十五条 微企办应当及时将审核结果通过网络、报纸、公示栏等形式进行公示。

　　第十六条 申请人、其他组织和个人对各县（市、区）微企办是否通过审核的决定有异议的，可以在15日内向市微企办申诉。

第十七条 各级微企办、相关部门和单位工作人员对创业审核中获知的商业秘密，应当予以保密。

第十八条 申请人通过创业审核，且投资资金到位后，由各县（市、区）微企办向财政部门申请资本金补助。财政部门按照微企办审定的补助比例在5个工作日内将资本金补助资金转入申请人开设的账户。



第五章 注册登记



第十九条 申请人通过企业名称预先核准后，应在拟创业所在地的银行中选择一家开户银行以预先核准的企业名称开设账户，并将投资资金存入该账户，随后委托法定的验资机构出具验资报告。

第二十条 各县（市、区）微企办应当按照企业登记的相关规定，将相关资料转到企业注册登记办理机构，3个工作日内办完营业执照。



第六章 扶持政策



第二十一条 市、县（市、区）财政部门对自治区、市级财政资金、县（市、区）配套资金实行集中管理、统筹安排，并向申请人拨付资本金补助资金。补助比例控制在投资者实缴到位注册资本或出资数额（不包括财政补助数，下同）30%以内，具体补助办法和标准由市、县（市、区）政府结合本地实际情况制定。

自治区和各市、县财政对新办微型企业资本金补助资金负担比例为：地级市城区内新办微型企业资本金补助资金由自治区本级财政负担30%，市财政负担70%；各县辖区内新办微型企业资本金补助资金由自治区本级财政负担50%，县财政负担50%。

　　第二十二条 在“十二五”期间，财政部门将微型企业上年实际缴纳企业所得税地方分享部分由企业所在地财政部门统一奖励，奖励总额以微型企业实缴到位的注册资本或出资金额为上限。

微型企业凭纳税证明和营业执照，向当地财政部门申请享受税收扶持政策。税收优惠财政补贴的具体审核、拨付工作由市、县（市、区）财政部门办理，于每年6月底前完成，7月底前向市财政局书面报送办理情况。

第二十三条 微型企业可在开户银行申请微型企业创业扶持贷款，用于借款人生产经营所需的流动资金或固定资产购置，贷款额度不超过投资者投资金额的50%，贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款利率基准利率执行。贷款发放原则上应在借款人向银行提出借款之日起30个工作日内完成。

　　微型企业创业扶持贷款期限为1?2年，并按有关规定享受财政贴息。

　　第二十四条 具备抵押或担保条件的微型企业，在申请微型企业创业扶持贷款时，可按照企业小额担保贷款相关规定，持工商、税务核发的工商营业执照、税务登记证、抵押物清单或担保合同以及有效证件向所在地金融机构申请。

第二十五条 由市金融办审核确认的担保公司负责全市微型企业贷款担保工作。

　　担保公司按现行担保贷款管理办法的最低标准且不高于担保额的2%收取担保费。

第七章 监督管理



　　第二十六条 有下列行为之一的，由市、县（市、区）微企办责令改正；情节严重的，由市、县（市、区）微企办撤销申请人扶持资格，并由相关部门依法追究责任：

　　（一）不按投资计划书使用资本金补助资金的；

　　（二）采用欺骗手段取得被扶持资格的；

　　（三）出租、出借被扶持资格的；

　　（四）虚假出资、虚报注册资本、抽逃注册资本的；

（五）财务制度不健全的；

（六）其他违法违规行为。

　　第二十七条 微型企业主要登记事项发生变更或注销，应及时向工商部门申请变更或注销登记。

　　第二十八条 工商、财政、税务、人社、金融等部门和单位应加强协调配合，在各自职责范围内依法对微型企业资金用途、开业状况、关闭注销、雇工情况等实行全过程监管，严厉查处套取、抽逃、转移资金和资产的行为。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　第二十九条 申请人恶意骗取、套取、挪用资本金补助资金等违法行为应当记入企业征信系统或个人征信系统。相关行政机关、金融机构依据不良信用记录，在银行信贷、行政许可、政策扶持等工作中依法对违法当事人采取禁止或限制措施。

　　第三十条 各级微企办、人社、财政等部门应加强对微型企业创业培训质量、培训补贴资金申领的监督检查，检查结果作为对培训机构考核的重要依据。

　　第三十一条 培训机构有下列情况之一的，由市微企办会同市人社局取消培训资格：

　　（一）弄虚作假，骗取培训补助费用的；

　　（二）当年无正当理由未完成创业培训目标任务的；

　　（三）连续两年培训合格率低于90%或结业鉴定准确率低于80%的；

　　（四）连续两年培训学员的满意率低于80%的。

第三十二条 各级微企办、财政、人社、审计、监察等部门应加强对微型企业发展申请、审批、资金发放等环节的全过程监督检查，依法查处截留、挤占、滞留、挪用、骗取、套取财政资金和玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。



第八章 附 则



　　第三十三条 本办法所指“八类人群”包括：

　　（一）大中专技校毕业生。指毕业未就业的全日制中专、高职、大专、本科、研究生等学历层次的毕业生，以及取得职业技能等级证书和职业教育毕业证书的职教生（含本市集体户口）。

　　（二）城镇失业人员。指持有“下岗证”或“职工失业证”的本市国有企业下岗失业人员、国有企业关闭破产需要安置的人员、城镇集体企业下岗失业人员等三类人员；持有“城镇失业人员失业证”和“最低生活保障证明”的已享受城镇居民最低生活保障且失业的本市城镇其他登记失业人员。

　　（三）返乡农民工。指在国家规定的劳动年龄内，在户籍所在地之外从事务工经商1年以上，并持有相关外出务工经商证明的本市农村户籍人员。

　　（四）“农转非”人员。指因农村集体土地被政府依法征收（用）进行了城镇居民身份登记的本市居民。征地时已作就业安置、户籍关系已迁出本市的人员除外。

　　（五）库区移民。指在本市行政区域内安置的库区水淹移民和占地移民。

（六）被征地拆迁户。

（七）残疾人。指持有《中华人民共和国残疾人证》和《中华人民共和国残疾军人证》，并具备创业能力的本市居民。

　　（八）城乡退役士兵。指在本市行政区域内，所有城镇户籍和农村户籍的退役士官和义务兵。符合退役士兵安置条件，已安置工作的除外。

　　第三十四条 本办法第六条规定的“居住证明”包括公安机关出具的暂住证明和居委会（村委会）出具的相关居住证明材料。

　　第三十五条 申请人只能享受一次微型企业扶持政策。

　　第三十六条 县（市、区）可根据本办法规定制定实施细则，并报市微型企业发展工作领导小组同意后施行。

第三十七条 本办法由河池市微型企业发展工作领导小组办公室负责解释，自印发之日起施行。